Com es reparteixen les competències d'habitatge a Espanya?
El 18 de gener de 2022 el Govern Central desitjava donar llum verda a la nova llei d'habitatge. Aquesta voluntat s'ha vist frenada pel Consell General del Poder Judicial que ha rebutjat l'informe preceptiu perquè considera que són les Comunitats, com ara, Catalunya les competents en la matèria. A Finques Feliu, aprofitem aquest episodi per explicar quin és actualment el repartiment de competències en polítiques d'habitatge.
1. introducció: l'arquitectura institucional condiciona l'eficàcia de les polítiques
a) Els Estats unitaris: purs o desconcentrats
En primer lloc, existeixen Estats unitaris purs on l'Estat Central es reserva la direcció de totes les polítiques.
En segon lloc, hi ha Estats unitaris desconcentrats on l'Estat opta per reconèixer l'existència d'entitats administratives amb poder administratiu però no polític.
b) Els Estats descentralitzats
Als estats on els diferents nivells de govern comparteixen el poder, l'estat central reconeix, no sense tensions, que, per ser eficaç, necessita descentralitzar polítiques i serveis.
En aquest moment, les unitats "subnacionals", afegeixen a la mera funció administrativa que tenen en un Estat centralitzat el poder polític que caracteritza la descentralització. En aquest segon grup, Espanya és un estat força descentralitzat.
2. El repartiment de competències d'habitatge a l'Estat Espanyol:
Un cop tenim clar en quin tipus d'Estat ens trobem podem explicar el repartiment competencial en política d'habitatge.
a) Competències municipals: Espanya té 8.131 municipis (947 a Catalunya). El que poden determinar els municipis en habitatge s'estableix a la Llei de Bases de Règim Local. Aquesta regulació atorga al poder local les següents competències: "ordenació, gestió, execució i disciplina urbanística; promoció i gestió d'habitatges; parcs i jardins, pavimentació de les vies públiques urbanes i conservació de camins i vies rurals".
b) Competències exclusives en habitatge de la Generalitat de Catalunya: en relació amb les competències exclusives, amb caràcter general l'article 110 de l'Estatut, precisa que el Govern té: "potestat legislativa, reglamentària i la funció executiva".
L'article 137 és el cor de les competències de la Generalitat en habitatge. Aquestes són les següents:
- La planificació, l'ordenació, la gestió, la inspecció i el control de l'habitatge d'acord amb les necessitats socials i d'equilibri territorial.
- L'establiment de prioritats i objectius de l'activitat de foment de les administracions públiques de Catalunya en matèria d'habitatge i l'adopció de les mesures necessàries per a assolir-los, tant amb relació al sector públic com al privat.
- La promoció pública d'habitatges
- La regulació administrativa del comerç referit a habitatges i l'establiment de mesures de protecció i disciplinàries en aquest àmbit.
- Les normes tècniques, la inspecció i el control sobre la qualitat de la construcció.
- Les normes sobre l'habitabilitat dels habitatges.
- La innovació tecnològica i la sostenibilitat aplicable als habitatges.
- La normativa sobre conservació i manteniment dels habitatges i la seva aplicació.
Font: Títol IV: De les competències (articles 110-173).
A part de l'article 137, hi ha d'altres amb aspectes que afecten aquest camp.
El 147, la Generalitat es reserva "el nomenament dels notaris i els registradors de la propietat, mercantils i de béns mobles, per mitjà de la convocatòria, l'administració i la resolució de les oposicions lliures i restringides i dels concursos(...).
El 149 que atribueix a la Generalitat, "l'ordenació del territori, del paisatge del litoral i urbanisme".
Dins d'aquest extens article hi ha competències exclusives que promouen les condicions per una política d'habitatge amb impacte sobre el territori.
En primer lloc, "l'establiment de les directrius d'ordenació i gestió del territori, del paisatge i de les actuacions que hi incideixen".
En segon lloc, considerem que de totes les competències exclusives enumerades la més clarament vinculada amb l'habitatge és "la política de sòl i habitatge, la regulació dels patrimonis públics de sòl i habitatge i el règim de la intervenció administrativa en l'edificació, la urbanització i l'ús del sòl i el subsòl."
Per últim, "la protecció de la legalitat urbanística (...) la inspecció urbanística, les ordres de suspensió d'obres i llicències, les mesures de restauració de la legalitat física alterada (...)".
c) L'estat Central: la Constitució espanyola més enllà del famós article 47, que estableix el dret, no justiciable, a un habitatge digna no fa més referències explícites a aquest tema.
A l'article 131 fent-ne, això sí, una lectura molt extensiva es podria entendre que l'habitatge cap dintre les "polítiques de planificació de l'activitat econòmica (...)" que en ell es prescriuen. Per acabar la nostra anàlisi, que qualsevol persona pot verificar a la Constitució, subratllem un fet decisiu: a l'article 149, que estableix el llistat de competències exclusives de l'Estat, no hi ha la política d'habitatge.
Del contrast entre les àmplies competències autonòmiques i les inexistents de l'estat sorgeix una pregunta indefugible: l'Estat pot legislar sobre política d'habitatge?
A Finques Feliu creiem, com ho fa la majoria dels ponents del Consell General del Poder Judicial a la seva recent votació, que actualment l'Estat no pot legislar basant-se en una pretesa competència exclusiva en habitatge.
En cas d'existir una competència exclusiva, sens dubte, aquesta facultaria el poder central a legislar sobre habitatge. Ara bé, com hem vist en tractar les competències de l'Estat, de la lectura atenta de la Constitució Espanyola aquesta "exclusivitat" no es dedueix. La Constitució Espanyola, no ho oblidem, és l'únic marc on l'Estat pot legislar invocant la seva competència.
Per últim tampoc veiem clara la invocació, que en alguna sentència es fa de la "sobirania" de l'Estat per justificar una legislació d'habitatge. La sobirania de l'Estat existeix, però en l'ordenament legal espanyol no és un aval per legislar sobre una matèria on l'Estat no és competent.
Ens agradaria haver aportat llum als nostres clients i al sector immobiliari en el seu conjunt.