Com impugnar una acta de la comunitat de propietaris sense advocat?
És possible impugnar una acta de la comunitat de propietaris sense advocat amb un judici verbal quan l’import no excedeix de 2.000 €. En cas contrari, la llei obliga a comptar amb assistència jurídica professional.
Com convocar la Junta de Propietaris?
El Termcat conceptualitza impugnar com: «combatre la validesa o l'eficàcia d'un acte jurídic». Sempre és bàsic convocar la Junta tal com prescriu el Codi Civil de Catalunya.
| Convocar la Junta de propietaris segons l’article 553-21 del Codi Civil de Catalunya |
| 1. La presidència convoca (...) en cas de vacant (...) la promouen els interessats. |
| 2. Les convocatòries ordinàries s’han de trametre amb vuit dies naturals d'antelació. |
| 3. En el cas de juntes extraordinàries per tractar assumptes urgents, a la pràctica s’han d’enviar amb tres dies naturals d'anticipació. |
Quina informació ha de constar a la convocatòria?
Per aconseguir que l'acta sigui molt difícil d'impugnar la convocatòria ha de ser impecable:
| Informació que ha de constar a la convocatòria de la Junta |
| Lloc i hora. |
| Ordre del dia (establert per qui presideixi). |
| L'advertiment sobre el valor del vot dels propietaris absents: computa a favor de la proposta votada (el Codi Civil Català ho diu implícitament). |
| El llistat dels propietaris amb deutes amb la comunitat: els propietaris que no estan al dia amb la comunitat tenen veu en la reunió però no vot (CCC art. 553-24.1). |
Terminis per presentar la demanda
Segons l'article 553-31.4 del Codi Civil de Catalunya, els terminis compten des de la notificació de l'acta o del seu annex:
| Tipus d’infracció de l'acord impugnat | Termini de caducitat |
| Contradir la Llei, el Títol de Constitució o els Estatuts, o implicar un Abús de Dret. | 1 any |
| Oposar-se als interessos de la Comunitat o esdevenir greument perjudicial per a un dels propietaris. | 3 mesos |
Val la pena impugnar sense advocat?
No, per dues raons de pes:
-
El risc d'haver de pagar totes les costes processals: Et pot sortir molt car si perds el judici verbal. El magistrat pot obligar-te a sufragar els honoraris d'advocat i procurador de la comunitat.
-
Limitació processal: La impugnació sense lletrat queda restringida a dues vies:
-
L'extrajudicial.
-
Les reclamacions de menys de 2.000 €.
-
L’article 249 de la Llei d’Enjudiciament Civil: severa limitació a la impugnació sense assistència jurídica professional
L’article 249 de la LEC, titulat «Àmbit del Judici Ordinari», determina la validesa i eficàcia dels actes jurídics. El legislador explicita que la intervenció de la justícia és imprescindible en la majoria de situacions. El seu punt vuit, en mencionar el «judici verbal», és l’únic que obre la porta a impugnar sense advocat:
«Les demandes es decidiran mitjançant judici ordinari, qualsevol que sigui la seva quantia (...) sempre que no versin exclusivament sobre reclamacions de quantitat; en aquest cas es tramitaran per les regles del judici verbal (...)».
El procediment del judici verbal
Aquestes són les regles i fases que has de conèixer si decideixes impugnar sense advocat:
| El procediment del judici verbal: un avantatge i tres inconvenients | |
| Aspecte | Observacions |
| Agilitat del tràmit | El judici verbal és el procediment legal més ràpid i simplificat. |
| Advocat i Procurador | El llindar dels 2.000 €: si la teva reclamació és inferior a aquesta xifra, la llei et permet defensar-te sol. Si la supera, la intervenció de professionals és obligatòria. |
| Les costes processals | Un risc real: si perds, podries veure’t obligat a pagar les despeses del procediment. |
| Requisits formals | Ser propietari, estar al corrent de pagament i haver votat en contra de l'acord. |
| El procediment del judici verbal: Fases | |
| Etapa | Descripció |
| Demanda | Escrit inicial on expliques què reclames. Si l'import és < 2.000 €, hi ha formularis oficials. Cal aportar totes les proves (actes, fotos, rebuts). |
| Contestació | La Comunitat té 10 dies hàbils per respondre per escrit. Han d'expressar si estan d'acord o si sol·liciten una vista presencial (judici amb testimonis). |
L’article 23.2 de la Llei d’Enjudiciament Civil posa la llavor de l'article 249
És al Capítol V de la LEC («De la representació processal i la defensa tècnica») on es troba l’article 23.2, que constitueix la base legal per impugnar una acta de la comunitat de propietaris sense advocat. Aquest disposa:
«Els litigants podran comparèixer per si mateixos: 1r. Als judicis verbals la determinació dels quals s'hagi efectuat per raó de la quantia i aquesta no superi els 2.000 euros...»
A Grup Housfy treballem per solucionar els teus dubtes.
Notes al peu:
Legitimació: Consulta els articles 553-31.2 i 553-31.3 del Codi Civil de Catalunya per descobrir les condicions que et permeten impugnar legalment una decisió de l'acta.