Com protegeix el legislador català la Comunitat de propietaris davant el risc de morositat?

Avui respondrem un interrogant freqüent: com evitar que impagaments consumats amenacin la sostenibilitat econòmica de la Comunitat de Propietaris?  

Introducció: l'abonament de quotes a la comunitat de propietaris: per què, qui i quan 

a) Per què s'ha de pagar la quota de la Comunitat?

Des del punt de vista del propietari individual: la quota és la porta d'entrada a poder beneficiar-se dels elements comuns de la mateixa (ascensor, piscina, jardí, etc.) i gaudir de tots els drets a la Junta de la Comunitat de Propietaris.

Des del punt de vista de la comunitat: suposa poder fer front a moltes actuacions. En aquest punt, és útil pensar què passaria en cas que ningú pagués? Doncs seria impossible escometre cap mena d'actuació a la Comunitat tampoc les obres vitals per la seguretat de l'edifici. 

A propòsit de la hipotètica no realització d'aquest tipus d'actuacions el nostre Facility Manager recorda que: no realitzar revisions de l'estat estructural a l'edifici de la Comunitat de Propietaris ni obres de manteniment que se'n derivin és un greu perill per a les persones. A l'article 553-44 el Codi Civil Català (en endavant CCC) remata: "la comunitat ha de conservar els elements comuns de l'immoble, de manera que compleixi les condicions estructurals, d'habitabilitat, d'accessibilitat, d'estanquitat i de seguretat exigibles segons la normativa vigent (...)".

Des d'un punt de vista legal: també s'ha de satisfer la quota.

b) Qui ha de fer l'ingrés?

Les persones físiques o empreses titulars d'un bé immoble a la comunitat -hi visquin o no-. 

c) On consta la data de pagament de la quota?

Normalment, als estatuts de la comunitat o bé a l'acta de la junta de propietaris. No obstant això, a vegades, ni els estatuts ni la junta fixen el moment de pagament. Llavors esdevé clau saber exactament quan venç el rebut.

Primera part: com protegeix el legislador català la Comunitat de propietaris davant el risc de morositat?

Un cop entès tot el que envolta la quota donem la paraula al nostre administrador Tito Pérez. El nostre enfocament es basa en el Codi Civil Català que és la norma exclusiva vigent en territori català. 

En primer lloc, el legislador vol deixar clara la unió d'obligacions entre tots els copropietaris. Analitzem com ho fa: 

Titularitat mancomunada de crèdits i deutes entre tots els copropietaris: a l'art. 553-4 CCC va establir-la.  Crec que aquesta decisió va ser totalment encertada atès que la Comunitat de Propietaris no té personalitat jurídica. En segon lloc, s’estableix l'obligació que existeixi un fons de reserva equivalent a un 5% de les despeses comunes (art. 553-6 CCC). 

Els mecanismes de protecció de la Comunitat de Propietaris regulats pel legislador català són tres: preferència dels crèdits, simplificació dels requisits de presentació de la demanada per judici monitori i l’afectació real de les quotes impagades amb relació a l’element privatiu.

a) Preferència dels crèdits: a l’apartat 3 de l’art 553-4 del CCC estableix que els crèdits de la Comunitat contra els propietaris per despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, corresponents a la part vençuda de l’any en curs i els quatre immediatament anteriors tenen preferència de cobrament sobre els elements privatius fent aquí una clara remissió al dret estatal com a dret supletori (art. 149.3 CE).

b) Simplificació dels requisits de presentació de la demanada per judici monitori: un altre cop de forma molt encertada a l’art. 553-47 CCC indica expressament la possibilitat de fer servir un certificat emès pel Secretari-administrador.

c) Afectació real de les quotes impagades en relació amb l’element privatiu: es tracta del reforç de la posició de la Comunitat a través de la regulació de l’afectació real.

El legislador estableix dues proteccions passives addicionals davant la morositat:

- Fa molts anys que la persona deutora perd el seu dret a vot a la Junta (art. 553-21CCC). Cal assenyalar que, de forma excepcional, es podrà permetre a condició que s’hagin consignat els imports pendents judicialment o notarialment o bé s’hagués impugnat l’acord.

- Recentment, la llei 10/2022, permet privar el propietari deutor de l'accés a instal·lacions comunes no indispensables, per exemple, la piscina 

Segona part: la importància d'assegurar que tots els propietaris s'assabenten de forma fefaent de les convocatòries de la junta

La manera legal d'iniciar la reclamació d'una quantitat adeudada és dur-la a terme en el marc de la Junta de Propietaris.

a) Convocar la Junta: és fonamental assegurar-se de forma inequívoca que tots els titulars de propietats tenen constància de la convocatòria.

Els canals per fer-ho són: per correu postal - certificat o no- recomanem entregar-lo en mà perquè no hi ha confusió possible sobre la recepció , burofax, correu electrònic o un avís al taulell de la Comunitat de Propietaris.

Atenció, en el cas del correu electrònic aquest pot quedar relegat a la safata de correu brossa. Pel que fa al taulell, com que mirar és un acte personal, no podem estar segurs que tothom el fa. 

b) Introduir un punt a l'ordre del dia referent a la reclamació del deute: "liquidació de deutes de propietaris de la CP" seria un nom clar.

Al final de la Junta, aquest punt constarà en acta. És l'acta el que atorga validesa jurídica a la reclamació del deute. Per cert, la publicació dels noms dels morosos només és legal, però només sota certes condicions que explicita aquest enllaç.

Esperem haver solucionat els dubtes sobre la morositat. En tot cas, els nostres administradors sempre són a la teva disposició.