Què regulen Estatuts i Reglament Intern de la Comunitat?

Aquest és el text perfecte abans de la primera reunió de la Comunitat de Propietaris.

Hi abordem tres epígrafs:

1. Demostrem que aprovar els Estatuts i el Reglament Intern de la Comunitat de Propietaris és extremadament útil

2. Enumerem els principals punts que es poden incloure tant als Estatuts com al Reglament Intern 

3. Condemnem amb contundència la violència, proporcionem un enllaç per protegir-te d'aquesta, finalment, descartem totalment l'encaix legal de l'eximent de la legítima defensa en el marc de les relacions entre copropietaris

 

Primera Part: Per què Finques Feliu recomana aprovar Estatuts i Reglament Intern de la Comunitat de Propietaris?

 

Com escrivíem la setmana passada, a la reunió constitutiva de la Junta de Propietaris s'aprova l'Acta Constitutiva. En aquest document tenim l'opció d'incloure Estatuts i Reglament Interior. Sens dubte, recomanem fer-ho perquè:

• a) La gran majoria dels copropietaris no es coneixen abans de constituir la Comunitat de Propietaris
• b) Massa persones no tenen en compte que haver esdevingut copropietari atorga drets, però, també, comporta deures

En aquest escenari, tenir regles objectives aprovades deixa clar què es pot fer i què no a la Comunitat de Propietaris. El fet que les normes estiguin escrites fa que l'actuació en cas d'incompliment de les mateixes sigui molt més fàcil que quan no hi ha ni Estatuts ni Reglament Intern.

Per reblar el clau la nostra Administradora Alba Valls afirma:

 "Soc conscient que hi ha comunitats que només aproven els Estatuts i d'altres que no validen cap document -assevera Valls-. En cap dels dos casos fan res il·legal. No obstant això, aprovar Estatuts i Reglament Interior permet explicitar com es respondrà davant una gran quantitat d'actes dins la Comunitat de Propietaris de forma jurídicament vinculant".

 

Segona Part: Els punts clau dels Estatuts i el Règim Intern 

 

Punts principals dels Estatuts segons l'Article 553-11 del Codi Civil Català 

Per a aprovar els Estatuts es precisa la unanimitat dels vots dels copropietaris (el 100%). Quan es volen fer posteriors modificacions dels mateixos es requereix una majoria una mica menor: de 4/5 parts dels vots emesos (80%). Per tal que l'aprovació sigui legal, el quòrum necessari en primera convocatòria és de la meitat dels propietaris i quotes de participació.

En paraules del legislador: "(els Estatuts) regulen els aspectes referents al seu règim jurídic real i poden contenir regles sobre les qüestions següents:

 

•  La destinació, l’ús i l’aprofitament dels elements privatius i dels elements comuns

 

• Les limitacions d’ús i altres càrregues dels elements privatius

 

• L’exercici dels drets i el compliment de les obligacions

 

• L’aplicació de despeses i ingressos i la distribució de càrregues i beneficis

 

• Els òrgans de govern complementaris dels que estableix aquest codi i competències respectives

 

• La forma de gestió i administració

 

2. Són vàlides les clàusules estatutàries següents, entre d’altres:

 

•  Les que permeten les operacions d’agrupació, agregació, segregació i divisió d’elements privatius i les de desvinculació d’annexos amb creació de noves entitats sense consentiment de la junta de propietaris

 

• Les normes que exoneren determinats propietaris d’elements privatius de l’obligació de satisfer les despeses de conservació d’elements comuns concrets, que poden incloure les del portal, l’escala, els ascensors, els jardins, les zones d’esbarjo i altres espais semblants

 

• Les que estableixen la utilització exclusiva i, si escau, el tancament d’una part del solar, o de les cobertes o de qualsevol altre element comú o part determinada d’aquest en favor d’algun element privatiu

 

•  Les que permeten l’ús o el gaudi d’elements comuns per mitjà de la col·locació de cartells de publicitat

 

•  Les que limiten les activitats que es poden acomplir en els elements privatius

 

• Les que preveuen la resolució dels conflictes per mitjà de l’arbitratge o la mediació per a qualsevol qüestió del règim de la propietat horitzontal

 

3. Les normes dels estatuts que no siguin inscrites al Registre de la Propietat no perjudiquen tercers de bona fe."

 

Punts principals del Reglament de Règim Interior segons l'article 553-12 del Codi Civil Català

 

Per a aprovar els Reglament Intern es precisa la unanimitat dels vots dels copropietaris (el 100%). Quan es volen fer posteriors modificacions del mateix es requereix una majoria una mica menor: de 4/5 parts dels vots emesos (80%).

En paraules del legislador: "El (reglament de règim interior), conté les regles internes referents a les relacions de convivència i bon veïnatge entre els propietaris i a la utilització dels elements d’ús comú i de les instal·lacions". 

És molt important que la Junta de Propietaris  tingui en compte que el Règim Interior no es pot oposar als Estatuts,

Aquest document inclou:

 

•  Les reserves establertes a favor de la promotora

 

•  Possibilitat de formar futures subcomunitats

 

•  Plànol descriptiu de l’edifici, pot ser molt útil a l'hora de facilitar obres o reparacions posteriors

 

•  Les disposicions finals: Es poden incloure clàusules addicionals o informació rellevant per al funcionament de la CP"

 

Tercera part: A la Comunitat de Propietaris, la violència, en qualsevol de les seves formes, és intolerable i penalment perseguible  

 

A Finques Feliu condemnem la violència amb contundència: agredir una altra persona mai està justificat.  El DIEC defineix agredir com: "Escometre algú per matar-lo, ferir-lo o fer-li mal".

D'acord amb la conceptualització anterior parlem d'un acte amb dos trets:

a) És intencionat

b) No hi ha cap mena de provocació per part de la persona violentada

Més enllà de la literalitat dins la Comunitat de Propietaris atacar els altres copropietaris tampoc és l'única opció.

Les tres característiques anteriors són les que delimiten la Legítima Defensa.

Per veure encara més clar que emprar la violència a la Comunitat està completament fora de lloc hem pensat en un exemple:

Suposem que la Junta ha aprovat quelcom que ens perjudica. Per començar, és profundament equivocat - i antidemocràtic- considerar el resultat d'una votació com un acte hostil. De totes maneres, tampoc aquest fet legitimaria cap conducta bel·ligerant perquè, per salvaguardar els nostres drets, encara tindríem les següents alternatives legals: 

- Preveure l'arbitratge i la mediació als estatuts

- Impugnar l'acord

A més de, l'autocontrol personal i les normes de comportament social, és l'existència d'aquestes dues opcions la que proscriu definitivament la violència. 

Aclarit això, tota persona que exerceixi les conductes tipificades legalment pot ser denunciada i, sempre que es demostri la seva culpabilitat, condemnada.

Acabem amb optimisme: fixant regles clares i treballant per impedir conflictes des del primer dia és possible preservar la convivència a la Comunitat de Propietaris.