Recursos legals per perseguir els impagaments a la comunitat de propietaris

Endevinar a primer cop d'ull el motiu d'angoixa pels copropietaris d'una comunitat que no s'administra és difícil. En canvi, és molt més fàcil aventurar que entre els cinc assumptes que més amoïnen hi ha l'existència d'impagaments. 

En aquest escrit ens capbussarem en quines salvaguardes concretes que ens brinda el Codi Civil Català davant aquest greu problema. 

 

Primera Part: Finançar de forma puntual la comunitat de propietaris: un deure del qual neix alleujament 

 

Els copropietaris tenen el deure de finançar la comunitat de propietaris

 

Parlem clar: el deure fonamental de totes les persones copropietàries dins una comunitat és pagar, dins els terminis establerts, totes les despeses que el funcionament d'aquesta generi.

Cal precisar que no només és obligatori satisfer les quotes ordinàries destinades a nodrir el pressupost anual també afrontar els pagaments extraordinaris o "derrames".

A propòsit del concepte de "derrama" cal aclarir les seves característiques principals i concretar-ne la definició.

• Quan la comunitat ha d'impulsar una obra de caràcter urgent és quan apareixen les derrames en escena.

 

• Quins trets singulars tenen aquestes?

 Són pagaments:

1. Inajornables.
2. Extraordinaris.  
3. Temporals. 
4. Imposats pels Poders Públics. 

A quins Poders Públics ens referim?

1. Al legislador quan dicta una norma de rang:

• Autonòmic referent a la inspecció d'habitatge.
• Estatal, com ara, la d'ascensors.
• Municipal (de manera força excepcional).

     

     2. A l'Arquitecte Tècnic quan redacta l'informe corresponent a la:

• Inspecció Tècnica d'Edificis

Cada copropietari ha de pagar de "forma solidària"¹. 

Quan hi ha un finançament adequat la comunitat de propietaris es veu afavorida almenys de dues maneres:

   1. Gaudeix de "suficiència financera": Aquesta permet disposar dels recursos econòmics imprescindibles a l'hora d'impulsar les actuacions oportunes que la Junta de Propietaris voti i aprovi. 

 

    2.  Tendirà a haver-hi bona convivència: Les relacions entre propietaris milloren molt quan els diners surten de l'equació. Sent això cert, l'experiència de Finques Feliu aconsella no perdre mai de vista una meta clara: foragitar l'amenaça de l'assetjament veïnal. 

En conclusió, quan en una comunitat de propietaris no hi ha morositat aquesta funciona com un rellotge suïs.

^{1: En el context de les comunitats de propietaris, "pagar de forma solidària" no significa el mateix que el concepte de "solidaritat" (una donació dirigida a les persones desafavorides). No, pagar de forma solidària vol dir que cada copropietari respon completament del seu pagament. De la mateixa manera quan es tracta d'un deute tots els copropietaris responen de forma completa per aquesta quantitat econòmica.}

 

Segona Part: Tres preguntes fonamentals sobre l'aparició d'impagament a la comunitat de propietaris 

 

 2.1 A què ens referim quan parlem de morositat?

 

La definició de "morositat" procedent del glossari immobiliari de Finques Feliu és exhaustiva:

"Falta de puntualitat en el pagament d'una renda pactada en un contracte. Aquest fet pels llogaters, en casos extrems, pot comportar el desnonament. Per un propietari que tingui deutes amb la comunitat suposa la pèrdua del dret a vot a la Junta."  

 

2.2 A partir de quin termini un copropietari comet impagament?

 

N'hi ha prou amb incomplir la data d'abonament d'un únic rebut.

 

2.3 Són un problema important els impagaments?

 

Sens dubte.

En aquesta resposta, volem centrar l'atenció en la dimensió qualitativa d'aquest problema. La raó és que amenaça l'estat general de l'edifici i, per tant, la seva conservació.

El legislador, els arquitectes tècnics i Finques Feliu som plenament conscients del perill estructural. Per protegir-te millor, nosaltres t'oferim el servei de Facility Management adreçat a cuidar la construcció on tens una propietat.

Prova de la gran rellevància concedida a l'assumpte és la contundència del Codi Civil Català.

Així, a l'article 553-44 estableix:

"La comunitat ha de conservar els elements comuns de l'immoble, de manera que compleixi les condicions estructurals, d'habitabilitat, d'accessibilitat, d'estanquitat i de seguretat exigibles segons la normativa vigent (...)".

 

Tercera Part: Quines eines dona el Codi Civil Català per lluitar contra els deutes a la comunitat de propietaris?

 

La morositat és nociva per: 

• Totes les persones copropietàries: inclosa la que no paga. Sí, ella també veu compromesa la seva seguretat, a més de perdre el seu dret a vot -mentre no sufragui el deute contret-.
• Tota la societat: ens veiem privats d'un parc d'habitatge més modern que, per cert, a Espanya necessitem imperiosament.

 

 

Dues preguntes prèvies sobre el pagament de qualsevol rebut

 

3.1 Quin tipus de persona jurídica és responsable del pagament?

 

La responsabilitat d'abonar qualsevol ingrés a la comunitat de propietaris la tenen:

• Les persones físiques titulars d'un bé immoble a la comunitat.
• Les persones jurídiques -ens referim a empreses- titulars d'un bé immoble a la comunitat.

Aquesta obligació no desapareix pel fet que el titular no visqui a la comunitat.

 

3.2 On es pot veure la data d'abonament del rebut?

 

Finques Feliu et detalla les tres maneres de saber-la:

1. Mai falla verificar el mateix rebut. Allà hi consta la data de venciment (aquest és el dia màxim de pagament).
2. Pot constar als Estatuts de la Comunitat.
3. Pot constar a l'Acta de la Junta de Propietaris.

 

3.3 Per quins canals pot arribar la convocatòria de la Junta de propietaris?

 

Els següents:

1. El correu postal (certificat o no): sempre es molt millor entregar-lo en mà per evitar qualsevol mena de confusió sobre la recepció de la convocatòria.
2.  El correu electrònic: si us plau revisa sempre la carpeta "spam" del teu servidor de correu. Cal evitar que la notificació hi quedi "enterrada" 
3.  El burofax.
4.  Un avís al taulell de la Comunitat de Propietaris.

Sempre és millor haver assistit a la Junta de Propietaris. S'hi dona molta informació i, cosa no menor, tothom té "veu" per preguntar la data de venciment del pròxim rebut.

3.4 Quines proteccions ha ideat el legislador enfront de l'impagament?

 

El legislador vol deixar clara la unió d'obligacions entre tots els copropietaris. Analitzem com ho fa de la mà de Tito Pérez Administrador de Finques Feliu: 

1. Titularitat mancomunada de crèdits i deutes entre tots els copropietaris: a l'art. 553-4 Codi Civil Català va establir-la.  El senyor Pérez afirma: "crec que aquesta decisió va ser totalment encertada atès que la Comunitat de Propietaris no té personalitat jurídica".
2. Obliga a constituir el "fons de reserva" equivalent a un 5% de les despeses comunes (art. 553-6). 

Els mecanismes addicionals de protecció de la Comunitat de Propietaris regulats pel legislador català són tres:

• Preferència dels crèdits.
• Simplificació dels requisits de presentació de la demanada per judici monitori.
• L’afectació real de les quotes impagades amb relació a l’element privatiu.

Els detallem:

a) Preferència dels crèdits: a l’apartat 3 de l’art 553-4 del CCC estableix que els crèdits de la Comunitat contra els propietaris per despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, corresponents a la part vençuda de l’any en curs i els quatre immediatament anteriors tenen preferència de cobrament sobre els elements privatius fent aquí una clara remissió al dret estatal com a dret supletori (art. 149.3 CE).

b) Simplificació dels requisits de presentació de la demanada per judici monitori: un altre cop de forma molt encertada a l’art. 553-47 CCC indica expressament la possibilitat de fer servir un certificat emès pel Secretari-Administrador.

c) Afectació real de les quotes impagades en relació amb l’element privatiu: es tracta del reforçar de la posició de la Comunitat.

El legislador estableix dues proteccions passives addicionals davant la morositat:

- Fa molts anys que la persona deutora perd el seu dret a vot a la Junta (art. 553-21CCC). Cal assenyalar que, de forma excepcional, es podrà permetre a condició que s’hagin consignat els imports pendents judicialment o notarialment o bé s’hagués impugnat l’acord.

- Recentment, la llei 10/2022, permet privar el propietari deutor de l'accés a instal·lacions comunes no indispensables, per exemple, la piscina.

Hem requerit a la nostra comunitat lectora paciència. No en va aquest és un text de consulta en el qual volem ajudar-te de forma decisiva. 

Font de la foto: Foto de Towfiqu Barbhuiya a Unsplash. Unsplash ofereix aquesta imatge gratis.