¿Cómo conseguir el cese de actividades molestas en la comunidad de propietarios?
1. El concepto de comunidad de propietarios
Citaremos a Mundojuridico.com para definir "comunidad de propietarios" (en adelante CP): "conjunto de personas físicas o jurídicas -conceptos 34 y 35 de nuestro vocabulario inmobiliario- titulares de la propiedad exclusiva de un producto inmobiliario privativo (vivienda, local oficina o plaza de parking) y en paralelo titulares de la propiedad compartida de elementos comunes (jardines, terrazas, escaleras, pasillos, etc.)". En este texto abordaremos los enfrentamientos graves en los espacios exteriores e interiores de la CP.
2. ¿Cuáles son los cuatro factores principales para que nazca un conflicto interpersonal?
a) Diferencias de valores:
Así no todas las personas dan importancia a las reglas. La respuesta adecuada a este punto es saber si la CP ha aprobado en Junta de Propietarios unas normas internas y de ser así cumplirlas. ¿Qué pasa si no existe un reglamento interno en la CP? Provisionalmente, debemos llegar a un compromiso como solución duradera, pide la convocatoria de una Junta para votar y aprobar un reglamento claro, a la vez que, exhaustivo.
b) Diferencias de intereses:
Por poner un caso común, los propietarios de la planta baja no quieren contribuir al pago de la instalación del ascensor. Por razones evidentes en el decimosexto piso insisten en que esta inversión es imprescindible y que todo propietario debe contribuir a ella.
La respuesta correcta la fijó el Tribunal Supremo al establecer que: "la instalación de un ascensor y los gastos extraordinarios deben ser costeados por todos los propietarios".
c) Diferentes maneras en que valoramos el impacto de un mismo factor.
En abstracto, muchos estamos de acuerdo en que el ruido es un problema. Ahora bien, mientras un pianista necesita tocar, el familiar de un enfermo no lo desea, se debe buscar un acuerdo. Aquí es crucial señalar de que en caso que el instrumento se toque sin superar los decibelios legales y en las horas adecuadas no hay reproche legal posible.
d) Aficiones:
Celebrar fiestas en la comunidad es un placer para algunas personas, por contra, para otras un suplicio.
Este es un punto que recomendemos que conste explícitamente en el reglamento de la CP. En todo caso, la Junta de Propietarios debe ser informada de la celebración y, al final, votar al respecto y, de aprobarse, se debe informar con carteles visibles a la CP del evento.
3. ¿Quién y por qué está facultado para cerrar el enfrentamiento?
Un tercero imparcial, con autoridad reconocida por la sociedad y, claro, por las partes en conflicto.
El concepto de "autoridad" es algo inexacto. En cambio, la distinción romana entre "auctoritas" y "potestas" explica mucho mejor por qué las personas renunciamos a imponer nuestros intereses, delegamos en un tercero la mediación y aceptamos un pacto con el que no ganamos totalmente. A continuación definimos ambos conceptos:
- Auctoritas: "legitimidad moral, que surge de ser ecuánime, al sopesar las razones de las partes, a la vez que, justo al mediar o dictar sentencia."
- Potestas: "legitimidad emanada o de tener una posición ganada en buena lid en la Administración Pública o de imponerse por la fuerza a los demás".
Tanto el buen administrador de fincas como el buen juez deben labrarse un prestigio personal y profesional para tener "auctoritas".
4. ¿Cómo reclamar legalmente la cesación de las conductas lesivas de un propietario -o de su inquilino-?
Acudir a la justicia es un recurso que recomendamos usar únicamente después de recurrir a:
- El diálogo directo con quien causa molestias
- La mediación del Administrador de Fincas
- Los apercibimientos por carta del Administrador a la persona que causa la molestia
Entonces sí habremos de denunciar su conducta ante la justicia.
Conviene que antes de hacerlo conozcas qué disposiciones legales te amparan ante conductas molestas y cómo lo hacen.
En Cataluña se debe invocar el Código Civil Catalán.
En su artículo 553.40.1 precisa: "Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en sus elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal de la Comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las que los estatutos, la normativa urbanística o la Ley excluyen o prohíben de forma expresa."
En el resto de España el texto de referencia será la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El artículo 7.2 de la LAU establece: "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. "
Finques Feliu trabaja para tu tranquilidad.