¿Cómo descubrir qué inmuebles tengo a mi nombre? ¿Cómo saber si un piso tiene cargas?

Para saber "qué inmuebles tengo a mi nombre", el primer paso es accede a su Nota Simple y, el segundo, completar los datos requeridos en el documento.

Además, hay tres peculiaridades más que debes conocer:

• Tres usos comunes de la Nota Simple.
• ¿Cómo saber si un piso tiene cargas?
• Cuatro cláusulas que aseguran adquirir tu futuro piso totalmente libre de deudas y cargas.

¡Empezamos!

1. Tres usos comunes de la Nota Simple 

En España, el Registro de la Propiedad unificado para todo el territorio se creó en la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 y el Colegio de Registradores de la Propiedad fue fundado en 1934. Es la pervivencia de estas dos instituciones lo que avala la legalidad de la "Nota Simple".

Esta se define como: "Documento oficial de acceso público, emitido por el Colegio de Registradores, que corresponderá al distrito hipotecario donde esté tu producto inmobiliario".

En ella se incluye la identidad del titular -o titulares- de los derechos inscritos sobre la finca y la Información sobre la misma¹. Los cuatro datos principales de cualquier vivienda son:

• Identificador Único de Fincas Registrales (IDUFIR): El IDUFIR es como el DNI para las personas.
• Código Registral Único (CRU): Cuando la vivienda es identificada, el CRU actúa como una verificación de seguridad del IDUFIR. Su función es establecer una conexión directa e inequívoca entre el Registro de la Propiedad y el Catastro (ambos instrumentos en poder de la Administración, por lo tanto, se intentan evitar errores burocráticos). 
• Número de Referencia Catastral: Se enfoca solo a pagar impuestos. 
• Superficie útil y la construida: Descubre cómo corregir los datos de una vivienda. 

Dos usos de la Nota Simple como propietario:

• Te ayuda a declarar todos los "rendimientos del capital inmobiliario"²: Mientras completas la Declaración de Renta, ten siempre a mano la Nota Simple de tu piso. Esto cobra todavía más sentido cuando posees más de uno. Así, en Cataluña seras considerado como "gran tenedor" cuando poseas cinco inmuebles o más.
• Te permite verificar que un inmueble consta a tu nombre: Esto es posible pidiendo la Nota Simple del piso en cuestión. Te rogamos que siempre compruebes que introduces correctamente tus datos -o las de la empresa que representas-. Es aquí donde reside el secreto para que verifiques "qué inmuebles tengo a mi nombre".  

Un uso de la Nota Simple como comunidad de propietarios:

• Conocer quién ostenta el título de propiedad de cualquier producto inmobiliario de la finca. 

1.1 El artículo 553-37.3 del Código Civil Catalán obliga a los propietarios que vendan su inmueble a comunicar esta transmisión a la comunidad de propietarios

Carles Subirà, Area Manager del departamento de Propiedad Horizontal en Grupo Housfy, señala el artículo 553-37.3 del Código Civil Catalán como aquel esencial cuando un inmueble se vende. A continuación puedes leerlo:

“La persona que enajena un elemento privativo tiene que comunicar el cambio de titularidad a la secretaría de la comunidad. Mientras no lo comunique responde solidariamente de las deudas con la comunidad”.

1.2 La importancia de la comunicación requerida por el artículo 553-37.3

El Código Civil Catalán obliga a aprobar el presupuesto anual de la Comunidad de Propietarios. Gracias al mismo, se pueden impulsar todo tipo de actuaciones dentro de la finca. En esta lógica, radica que también autorice, a la comunidad de propietarios, a perseguir la morosidad -y potencialmente a denunciarte por incumplir tus obligaciones de pago³. 

Esta realidad te obliga a desvincularte legalmente del piso que has vendido. Hacerlo solo será posible si diriges un escrito al Secretario de la comunidad, como vendedor debes quedarte una copia firmada del mismo.

1.3  Plantilla de esta comunicación  

No sufras, facilitamos la plantilla de este documento hecha por Api.cat. Grupo Housfy agradece el esfuerzo de nuestros colegas.

Aquí tienes este texto modelo:

"En cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 553-37.3 del Código Civil Catalán, le hago constar que con fecha xxxx he vendido el piso (o local) xxxxxxx, de la Comunidad de propietarios de la que usted es el secretario.

El nuevo titular es D / D^a xxxxxxxxx, quien seguramente se pondrá en contacto con ustedes. En todo caso, esta notificación sirve para dejar constancia en la Comunidad de propietarios, que tendrá que tomar las medidas oportunas a efectos de derechos y obligaciones en relación con esta propiedad, puesto que el actual propietario es la persona indicada". 

2 ¿Cómo saber si un piso tiene cargas?

Para saber si un piso tiene cargas consulta el "Certificado de deudas y cargas", que tiene valor probatorio ante la justicia y la Administración Tributària⁴. Podemos hablar de cargas o deudas sobre un piso a la venta cuando su propietario tiene pagos pendientes.

Cinco muy frecuentes son que el inmueble esté sujeto a:

• Hipoteca.
• Embargo.
• Usufructo.
• El Impuesto de Bienes inmuebles (IBI): Queremos avisarte de que puede ocurrir que este pago esté domiciliado en la cuenta del administrador de fincas.
• Servidumbres de paso.  

¿Vender un piso con deudas y cargas pendientes es ilegal? No, el hecho de vender un piso con cargas o deudas no lo es. Lo decisivo de la cuestión es si el vendedor las oculta deliberadamente al comprador: eso sí es delictivo.

Grupo Housfy aconseja comprobar siempre que el inmueble que queremos esté libre de cargas.

3 Cuatro cláusulas que aseguran adquirir tu futuro piso totalmente libre de deudas y cargas

Haber explicado "cómo saber si un piso tiene cargas" es básico en la hora de evitar quedar atrapado en una transacción desfavorable. Para esquivar este peligro, hace falta que expertos en Derecho Inmobiliario hagan constar explícitamente en el contrato que redacten, las siguientes cuatro cláusulas:

• Cancelación de Cargas

Antes de la firma del contrato de compraventa, obliga al vendedor a cancelar todas las deudas y cargas pendientes. 

Esta primera cláusula tiene que especificar que cualquier carga será cancelada por el vendedor. Para una mayor claridad recomendamos que las partes concreten:

a) Las cargas concretas a eliminar. 

b) Un plazo estricto para la liberación de estas antes de la firma.

• Responsabilidad del Vendedor

Fija que el vendedor está plenamente vinculado a cualquier deuda oculta o carga no declarada que pueda surgir después de la compraventa. 

Para ser aplicable con plena seguridad jurídica, la cláusula debe indicar claramente la responsabilidad del vendedor en lo que respecta a cubrir los costes y resolver cualquier carga oculta. De este modo, el comprador podrá reclamar vendedor eventuales deudas inesperadas.

• Retención de Fondos

Permite al comprador retener una parte del pago hasta que se confirme que todas las cargas han sido efectivamente anuladas por el vendedor.

Este pago diferido actúa como una garantía que solo será liberada cuando se verifique, gracias a la Nota Simple, que el inmueble ya no arrastra deudas ni cargas (el importe retenido debe cubrir la deuda).

• Condición Resolutoria

Cuando existe en el contrato, en caso de que el vendedor no cumpla las condiciones previamente establecidas, el comprador podrá rescindirlo legalmente.

Para que te proteja eficazmente, esta cuarta cláusula debe indicar que, si el vendedor no cancela las cargas o deudas antes de una fecha específica, el comprador tiene derecho a anular el contrato y recuperar cualquier pago efectuado⁵. 

Los profesionales de Grupo Housfy estamos preparados para garantizarte la seguridad de una futura compra.

^{1: Fuente: https://sede.registradores.org/contenido/ayuda-y-soporte__trashed/inicio__trashed/que-es-nota-simple/. La fuente citada enumera algunas de las formas de adquirir derechos legales sobre un producto inmobiliario: Pleno dominio, hipoteca, usufructo etc,. ...  Así como las eventuales limitaciones sobre la propiedad.} 

^{2: Artículo 22.1 de la Ley 35/2006 establece qué se considera rendimiento del capital inmobiliario: "Tienen la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los que deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o goce sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, de la cual titularidad corresponda al contribuyente y no se encuentren afectos en actividades económicas realizadas por el mismo."}

^{3: Las obligaciones de pago de cualquier propietario son: satisfacer la cuota ordinaria que le corresponde de acuerdo con su coeficiente de participación y, en caso de que se tengan que hacer reparaciones imprevistas, abonar la derrama extraordinaria prevista para financiarlas.}

^{4: Deudas y cargas, también constan a la Nota Simple.}   

^{5: Fuente: "Boltas Boye abogados".}