¿Cómo impugnar una decisión aprobada en Junta y firmada en el acta de la misma?

Para conseguir que el acta de la Junta de Propietarios de la Comunidad sea legalmente vinculante:

• El Secretario ha de anotar los acuerdos aprobados. Atención rogamos que antes de la firma que se ponga especial cuidado en:

- No cometer errores de transcripción

- Revisar siempre este documento

• Deben firmar el Secretario y el Presidente

 

• Esta rúbrica tiene que llevarse a cabo en cinco días a contar desde el día siguiente a la reunió¹

Hoy veremos cómo puedes actuar ante decisiones vinculantes que puedan perjudicarte.

^{1 Fuente: Código Civil Catalán artículo 553-27.}

1. ¿Quieres conocer el concepto jurídico de impugnación? Impugnar suspende la efectividad legal del acuerdo en cuestión?

 

"Impugnación" es: "la acción de combatir la validez o la eficacia de un acto administrativo."²

^{2 Fuente: Termcat}

De oficio la efectividad no se suspende nunca. Esto implica que, de iure, nadie pueda utilizar la impugnación para bloquear acuerdos de forma deliberada.

La efectividad legal del acuerdo impugnado solo se suspenderá:

• A instancias de un magistrado

 

• Con carácter cautelar

 

• Una vez haya escuchado al demandante y en la Comunidad³.

^{3 Fuente: Artículo 553-32 Código Civil Catalán y cambio de orden del artículo 18 *LPH subpunto d}.

 

2. ¿Puedo impugnar cuando los otros copropietarios han aprobado una actuación en acta?

 

En principio sí.

2.1 ¿Ante qué instancia se tiene que impulsar esta acción?

Ante la primera, el juzgado debe estar en la localidad donde esté situada la Comunidad de Propietarios.

 

3. ¿Quién está legalmente legitimado para impugnar? ¿Qué supuestos permiten hacerlo? ¿Qué cantidad fija costa?

Para estar legalmente legitimado hay que demostrar estar:

• Una persona -física o jurídica- propietaria

 

• Al corriente de pago con la Comunidad³

En cuanto al sentido del voto y a la voluntad manifiesta hacia el acuerdo en cuestión hace falta:

• Haber votado en contra del mismo

 

• En caso de estar ausente haberse opuesto

 

Otros supuestos que permiten impugnar:

• Haber sido privado ilegítimamente del derecho de voto

Fuentes: Artículo 553-31 Código Civil Catalán y, si nos lees desde una Comunidad Autónoma sin Código Civil Artículo 18 Ley Propiedad Horizontal.

^{3: Nota: Merece la pena poner de relieve que las personas que satisfacen las dos condiciones iniciales son a la vez las que previamente han tenido derecho a voto a la Junta.}

Las diferentes fuentes concuerdan: cuesta una cantidad fija de cerca de trescientos (300) euros.

 

4. ¿En qué situaciones las personas físicas o jurídicas no pueden impugnar un acuerdo que consta en acta?

a) Cuando quien quiere hacer retroceder el carácter vinculante de un acuerdo es:

• Inquilino: Puesto que solo las personas propietarias tienen derecho a voto.

 

• Nuevo propietario a quien se le ha transmitido un producto inmobiliario dentro de la Comunidad: Esto es así aunque este tenga cargas que no hayan sido causadas por el nuevo propietario

 

• El Administrador de Fincas: Sería perjudicial que el Administrador pudiera impugnar su propia destitución.

En el supuesto que le fuera posible solo podría alegar un defecto de carácter formal a la votación, y en última instancia, es precisamente el Administrador de Fincas el responsable de evitar "defectos formales".

• Trabajador con contrato en vigor con la Comunidad: Con la excepción del Administrador de Fincas ningún trabajador participa en la Junta de Propietarios.

b) Una persona propietaria con deudas hacia la propiedad: Cuando se debe dinero a la Comunidad no se ha cumplido una obligación hacia esta. En esta situación, no se pueden disfrutar los mismos derechos que otros copropietarios que pagan religiosamente. Ahora bien, en este principio general, hay una salvedad: que antes de impugnar la persona reclamante consigne el pago en sede judicial.

c) Cuando el propietario en cuestión se haya abstenido a la votación: Hacerlo elimina la posibilidad de recurrir a la vía judicial. Piensa en ello: es un contrasentido querer impugnar algo al cual no te has opuesto previamente en Junta, además, la abstención, siempre es más cerca del voto afirmativo que del negativo.

d) Impugna con más de tres meses o más de un año desde la celebración de la Junta: explicamos a qué obedece cada plazo:

• La impugnación en máximo tres meses corresponde a: cuando no se contraviene la ley

 

• La impugnación en máximo un año corresponde a: cuando los acuerdos son contrarios a la ley

 

 

5. ¿Qué hay que hacer con posterioridad a presentar la impugnación?

a) Espera la respuesta de la Comunidad de Propietarios: En treinta (30) días la comunidad tiene que responderte en cuanto que demandante. En caso de no recibir contestación contacta con el secretario.

b) Presenta la demanda: En dos (2) meses desde la respuesta de la Comunidad

c) Asiste a la vista judicial: puede parecer evidente, pero queremos ser minuciosos cuando uno demanda tiene que presentarse el día que se fije la vista

d) Espera la sentencia: en veinte días (20) el magistrado debe dictar la resolución

 

6. ¿Qué fuentes de Derecho rigen la impugnación? Qué peculiaridades tiene cada una?

- El Código Civil Catalán (de ahora en adelante CCC)

- La Ley de Propiedad Horizontal (de ahora en adelante *LPH)

 

6.1 ¿Nos lees desde Cataluña? 

El artículo 553-31 del Código Civil Catalán prevé la posibilidad de impugnar los acuerdos recogidos en el acta firmada en los siguientes supuestos:

a) Si son contrarios a: las leyes, en el título de constitución o en los estatutos o si, atendidas las circunstancias, implican un abuso de derecho. Familiarízate aquí con los Estatutos y el Reglamento de la Comunidad

b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para uno de los propietarios

Accede aquí al CCC. En este texto hemos citado los artículos siguientes:

• 553-27: "Acta"
• 553-31: "Impugnación" (de acuerdos)
• 553-32: "Suspensión" (cautelar de acuerdos)

 

6.2 ¿Nos lees desde Comunidades Autónomas sin Código Civil Propio? Entonces el artículo 18 de la LPH es clave

La LPH dispone exactamente el mismo que el Código Civil Catalán con las salvedades siguientes:

a) Que no nombra el título de constitución como documento -potencialmente- legitimador de una impugnación.

b) Que -como motivo suficiente de impugnación- no prevé que el acuerdo pueda ser llevado ante el juez por: "Un único propietario gravemente perjudicado"

c) Que dispone la total libertad de impugnación por los acuerdos referentes al: "establecimiento o alteración de las cuotas de participación (...)".

Accede al texto completo del artículo 18 de la LPH.

7. Epílogo: ¿Cómo tiene que ser la aplicación del Derecho en general? Por qué no es en absoluto deseable que sea intuitiva?

Comprender cómo tiene que ser una aplicación ideal del Derecho cerrará el círculo. Esta tiene que ser:

a) Casuística: Es decir, de acuerdo con el estudio del caso concreto, esto no es contradictorio con apoyarse en la resolución de "precedentes" jurídicos -es decir casos iguales o muy parecidos ya resueltos-

b) Procedimental: Es un camino con procedimientos previsibles

c) Motivada: Un juez tiene que argumentar siempre sus decisiones de acuerdo con la ley

Es imperativo:

• Eliminar la arbitrariedad

 

• Salvaguardar los derechos de todas las partes durante y, después del proceso judicial (las decisiones de los jueces, mientras no se llegue a la instancia más alta, son apelables).

Las Tecnologías de la Información y la Comunicación buscan ser "intuitivas". En cambio, La aplicación del Derecho, no puede serlo porque "intuición" es la: "Facultad de comprender las cosas instantáneamente, sin necesidad de razonamiento"⁵.

Quién administra justicia tiene que intentar:

Fundamentar sus sentencias de forma más inteligible por el ciudadano que no está *famialiaritzat con el lenguaje *juridíc (esto importa cuando hablamos de impugnaciones)

Escoger la agilidad: sin caer en la simple aplicación del derecho sin tener en cuenta el contexto social del caso
La administración pública tiene que:

Poner muchos más medios a disposición de los jueces

Nos encantaría que este texto contribuyera a hacer entender totalmente los mecanismos e implicaciones de la impugnación.

^{5: Fuente Diccionario de la Real Academia Española}