¿Cómo salvaguarda el legislador catalán a la Comunidad de propietarios ante el riesgo de morosidad?

Hoy responderemos un interrogante frecuente: cómo evitar que impagos consumados amenacen la sostenibilidad económica de la Comunidad de Propietarios.  

Introducción: el abono de cuotas en la comunidad de propietarios: por qué, quién y cuándo 

a) ¿Por qué se debe pagar la cuota de la Comunidad?

Desde el punto de vista del propietario individual: la cuota es la puerta de entrada a poder beneficiarse de los elementos comunes de la misma (ascensor, piscina, jardín, etc.) y disfrutar de todos los derechos en la Junta de la Comunidad de Propietarios.

Desde el punto de vista de la comunidad: supone estar en condiciones de hacer frente a muchas actuaciones. En este punto, es útil preguntarse ¿Qué pasaría en caso que nadie pagara? Pues sería imposible acometer ningún tipo de actuación en la Comunidad tampoco las obras vitales por la seguridad del edificio. 

A propósito de la hipotética no realización de este tipo de actuaciones nuestro Facility Manager recuerda que: no realizar revisiones del estado estructural en el edificio de la Comunidad de Propietarios ni obras de mantenimiento que se deriven es un grave peligro para las personas. En el artículo 553-44 el Código Civil Catalán (en lo sucesivo CCC) remata: "la comunidad tiene que conservar los elementos comunes del inmueble, de forma que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad exigibles según la normativa vigente (...)".

Desde el punto de vista legal: también se tiene que satisfacer la cuota.

b) ¿Quién tiene que hacer el ingreso?

Las personas físicas o empresas titulares de un bien inmueble en la comunidad - vivan o no en él-. 

c) ¿Dónde consta la fecha de pago de la cuota?

Normalmente, en los estatutos de la comunidad o bien al acta de la junta de propietarios. Sin embargo, a veces, ni los estatutos ni la junta fijan el momento de pago. Entonces es clave saber exactamente cuándo vence el recibo.

Primera parte: ¿Cómo salvaguarda el legislador catalán a la Comunidad de propietarios ante el riesgo de morosidad?

Una vez entendido todo lo que rodea la cuota damos la palabra al nuestro administrador Tito Pérez. Nuestro enfoque se basa en el Código Civil Catalán que es la norma exclusiva vigente en territorio catalán. 

En primer lugar, el legislador quiere dejar clara la unión de obligaciones entre todos los copropietarios. Analizamos cómo lo hace: 

Titularidad mancomunada de créditos y deudas entre todos los copropietarios: en el artículo 553-4 CCC la estableció.  Creo que esta decisión fue totalmente acertada dado que la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica. En segundo lugar, se establece la obligación de que exista un fondo de reserva equivalente a un 5% de los gastos comunes (artículo 553-6 CCC). 

Los mecanismos de protección de la Comunidad de Propietarios regulados por el legislador catalán son tres: preferencia de los créditos, simplificación de los requisitos de presentación de la pedida por juicio monitorio y la afectación real de las cuotas impagadas con relación al elemento privativo.

a) Preferencia de los créditos: en el apartado 3 del artículo 553-4 del *CCC establece que los créditos de la Comunidad contra los propietarios por gastos comunes, ordinarias y extraordinarias, correspondientes a la parte vencida del año en curso y los cuatro inmediatamente anteriores tienen preferencia de cobro sobre los elementos privativos haciendo aquí una clara remisión al derecho estatal como derecho supletorio (artículo 149.3 CE).

b) Simplificación de los requisitos de presentación de la pedida por juicio monitorio: otra vez de forma muy acertada al artículo 553-47 CCC indica expresamente la posibilidad de usar un certificado emitido por el Secretario-administrador.

c) Afectación real de las cuotas impagadas en relación con el elemento privativo: se trata del refuerzo de la posición de la Comunidad a través de la regulación de la afectación real.

El legislador establece dos protecciones pasivas adicionales ante la morosidad:

- Hace muchos años que la persona deudora pierde su derecho a voto en la Junta (artículo 553-21CCC). Hay que señalar que, de forma excepcional, se podrá permitir a condición de que se hayan consignado los importes pendientes judicialmente o notarialmente o bien se hubiera impugnado el acuerdo.

- Recientemente, la ley 10/2022, permite privar el propietario deudor del  acceso a instalaciones comunes no indispensables, por ejemplo, la piscina 

Segunda parte: la importancia de asegurar que todos los propietarios se enteran de forma fehaciente de las convocatorias de la junta

La manera legal de iniciar la reclamación de una cantidad adeudada es llevarla a cabo en el marco de la Junta de Propietarios.

a) Convocar la Junta: es fundamental asegurarse de forma inequívoca que todos los titulares de propiedades tienen constancia de la convocatoria.

Los canales para hacerlo son: por correo postal - certificado o no- recomendamos entregarlo en mano porque no hay confusión posible sobre la recepción , burofax, correo electrónico o un aviso en el tablero de la Comunidad de Propietarios.

Atención, en el caso del correo electrónico este puede quedar relegado a la bandeja de correo basura. Por el que hace al tablero, como que mirar es un acto personal, no podemos estar seguros que todo el mundo lo hace. 

b) Introducir un punto en el orden del día en lo referente a la reclamación de la deuda: "liquidación de deudas de propietarios de la CP" sería un nombre claro.

Al final de la Junta, este punto constará en acta. Es el acta lo que otorga validez jurídica a la reclamación de la deuda. Por cierto, la publicación de los nombres de los morosos solo es legal, pero solo bajo ciertas condiciones que explicita este enlace.

Esperemos haber solucionado las dudas sobre la morosidad. En todo caso, nuestros administradores siempre restan a tu disposición.