El valor probatorio del consentimiento tácito en el ámbito de la comunidad de propietarios

Agradecemos a nuestra compañera Tamara Sandia que estuviera atenta en el portal Vlex. Así hemos podido llevar a nuestro blog un tema nuevo: El valor probatorio del consentimiento tácito dentro de la comunidad de propietarios.

1. Introducción: el concepto de consentimiento tácito

En el supuesto de que nos ocupará comprender la noción de consentimiento tácito es esencial.

¿Cómo se define "consentimiento tácito?" Es una aceptación de una situación de facto que se alarga en el tiempo, dicha aceptación nace de la inacción de las personas afectadas ante una situación dada.

Cómo dice el dicho popular: "quien calla otorga". En Derecho hay muchas situaciones en las cuales este tipo de aquiescencia se produce, sin ir más lejos,  hoy analizaremos un ejemplo: la posición de los tribunales a la sentencia 324/2023 de 28 abril de 2023.

2. Exposición de los hechos juzgados

En este enlace puedes acceder a la sentencia 324/2023 de 28 abril de 2023. En ella la Audiencia de Las Palmas estimó el recurso ante un reglamento de la comunidad de propietarios de un vecino que usaba los pasillos de la comunidad como terraza de su bar.

En contra de él, los otros copropietarios argumentaban que estos son espacios comunitarios, por lo tanto, no pueden ser utilizados como privativos. En consecuencia, pedían la restitución de la posesión comunitaria del espacio, con la consiguiente retirada de todos los muebles del bar.  Para apoyar su demanda, los otros copropietarios se amparaban en una orden que otorgaba poder al presidente para prohibir el uso privativo de espacios comunitarios.

3. La sentencia del juez

Para estimar el recurso del vecino y rechazar la argumentación del resto de la comunidad, el ponente de la sentencia señalaba que durante treinta y cinco años la terraza fue permitida por los copropietarios de la comunidad al demandado sin ningún tipo de objeción, este largo periodo de tiempo, equivale a un consentimiento tácito que consolida el derecho del demandado a usarlos como terraza.

En palabras del magistrado: "No puede calificarse de ocupación sin autorización de la Junta de propietarios la que viene desplegando desde hace treinta y cinco años el demandado sino que (la persistencia en el tiempo de esta situación) constituye un genuino reconocimiento del derecho de uso de la terraza que no venía sino a confirmar el que ya tácitamente era consentido(...)".

En conclusión es totalmente indiferente que la Junta no hubiera aprobado el uso de los pasillos como terraza. De aquí se sigue que la validez de la orden que otorgaba poder al presidente la facultad de prohibir el uso de espacios privativos decae.

4. Lecciones del caso para una comunidad de propietarios

Cuando un determinado uso de los espacios comunes de la propiedad genere controversia, recomendamos enfáticamente debatirlo a la Junta de Propietarios que siga a la aparición de la polémica.

¿Es suficiente levantar la mano en la reunión de propietarios para poner sobre la mesa el tema?

No, hay que hacer constar un punto al orden del día de la reunión siguiente. Para hacerlo hay que dirigir un escrito al Presidente con la petición de debatir, para poner el ejemplo del caso que nos ocupa, "el uso de los pasillos como terraza".

Entonces, si se podrá dialogar, votar -y aprobar o rechazar- el tema que hayas propuesto. Una vez la comunidad se haya pronunciado ya no tendrá sentido alegar que hay un consentimiento tácito, en todo caso, será un consentimiento explícito y, por lo tanto, legalmente vinculante -desde el momento que la votación conste en acta-. 

No hay que despistarse, como muestra la sentencia analizada, el paso del tiempo consolida situaciones de hecho para convertirlas en situaciones de derecho con todas las de la ley.

En Finques Feliu, en pro de la buena convivencia, siempre aconsejaremos:

- Escuchar las razones de la otra parte

- Ponerse a la piel de la otra parte e intentar llegar a un acuerdo equilibrado y beneficioso para todo el mundo  

- Recurrir a la mediación del Administrador de la finca

- Votar el hipotético acuerdo a la Junta (evidentemente para que esta votación sea válida su resultado tiene que recogerse al acta de la reunión)

Solo si todas las fases anteriores se han cumplido se podría impugnar judicialmente un acuerdo firme tomado en la Junta de Propietarios.

¡Confiamos haberte ayudado!