Fincas rústicas parte I: ¿Qué oportunidades económicas ofrecen?

1. Fincas rústicas: concepto y usos

En esta entrada hablamos de un tema nuevo: las fincas rústicas. El Instituto Nacional de Estadística las define como: "propiedades inmobiliarias que pertenecen al campo o mundo rural".

Es una conceptualización un poco pobre porque, olvida explicitar que este tipo de finca puede incluir bosques, no obstante tiene una gran ventaja: delimita con precisión cuál es el ámbito geográfico de estas propiedades. 

Los usos principales de las fincas rústicas son los siguientes:

- Agrícola

- Ganadero

- Forestal

-  La caza, la pesca o el turismo

-  De conservación de la natura 

2. Cuáles son las principales características de las fincas rústicas:

Tamaño: su extensión en España actualmente es desde pocas hectáreas a las 18.000, esta extensión máxima equivale a un 0,58% de Cataluña.

Edificaciones en el interior de la finca: ¿Cómo propietario puedo edificar una vivienda por mi uso y disfrute sobre suelo calificado como rústico? No, en Cataluña no puedes edificar "la caseta y l'hortet" sobre suelo rústico -el entrecomillado es una expresión popular catalana-. Este principio tiene una excepción que la edificación sea inequívocamente dedicada solo a los trabajos del campo. En este enlace Nadal abogados hace entender la lógica de esta norma y enumera las excepciones de forma muy clara.

¿Quieres saber más? Haz clic sobre este enlace para acceder a las respuestas de la Generalitat a preguntas frecuentes sobre fincas rústicas.

3. Explicación de cada tipo de fincas rústicas:

- Agrícolas: Destinadas a la producción de cultivos (cereales, frutas, verduras, etc).

A continuación citamos del "Calendario del campesino" y copiamos las tareas que prescribe para el inminente noviembre:

"Sembraremos cebollas, lechugas, acelgas, escarolas, rábanos, guisantes, perejil (para sembrarlo habrá que buscar un lugar seco y expuesto en el sol), habas, espinacas. Trasplantaremos brécoles de primavera. Recolectaremos apios, cebollas, coles de Bruselas, azafrán, calabazas, zanahorias, tomates o bitxos. Hay que mantener limpio el huerto de las primeras hojas que caen".

- Ganaderas: Encaminadas a la cría de ganado (vacas, ovejas, caballos, etc.)

- Forestales: Enfocadas a la gestión sostenible de bosques. Merece la pena detallar los trabajos de gestión concretos que se tienen que llevar a cabo:

- Extraer la madera

- Llevar a cabo la quema de rastrojos: debes comunicarla siempre a la Generalitat de Cataluña y pedirle autorización. En este enlace puedes hacer ambos trámites.

Te recomendamos máxima prudencia y sentido común: con altas temperaturas o fuertes vientos desiste de esta actividad y, en todo caso, tienes que estar siempre pendiente de los niveles de peligro que la administración decrete en relación con estos dos factores climatológicos. 

- Limpieza de materia orgánica en el suelo y tala controlada de árboles: Hay que sacar del bosque todo aquello que pueda servir de combustible.

¿Cómo? Por un lado, despejando los caminos forestales para una correcta circulación. Concretamente, debes sacar: malas hierbas, ramas, raíces, hojas o troncos muertos, finalmente, podemos hacer talas controladas. Fuera de nuestro alcance individual queda que las compañías eléctricas mantengan en buenas condiciones las líneas de alta tensión que haya en el bosque y, regularmente, supervisen el estado de las mismas.

Si se hace todo esto de forma constante: en primer lugar, disminuirá el riesgo de incendio. En segundo lugar, cuando el fuego se produzca  se dificultará su expansión descontrolada. Y, en tercero y último lugar, las tareas de extinción serán más factibles

- Conservación del medio ambiente: Reservas naturales donde se preservan ecosistemas y biodiversidad. Con este objetivo, hay que recordar que la Administración puede comprar total o parcialmente fincas o declararlas de utilidad pública y, expropiarlas, ahora bien, tiene que ser solo en los supuestos explícitos previstos por la ley y, siempre, con una compensación económica justa. 

 - Recreativas: No debemos olvidar que el ocio, sea privado o abierto al público, puede ser una actividad muy rentable y, a la vez, sostenible

4. Una finca rústica, por pequeña que sea, exige un mantenimiento intensivo

La finca rústica es tu propiedad, como tal, exige un mantenimiento intensivo. Este comporta planificar y ejecutar trabajos (lo más probable es que tengas que contratar trabajadores para ello).

No es ningún secreto que tener una finca implica gastos elevados, pero, el beneficio será todavía más grande desde todos los puntos de vista (el ambiental, la mejora del rendimiento económico, la preservación de la finca, etc.) 

Para llevar a cabo esta tarea de conservación hay que tener varias circunstancias bajo control:

• Las plagas
• El desgaste de los materiales e infraestructuras (eventualmente habrá que renovarlas)
• La tentación de no gestionar el bosque
• Una improbable dejadez en la siembra y la cosecha de cultivos o en la cría de ganado
• El problema del almacenamiento -y contaminación- por excrementos animales (purines)
• La inercia de no adaptarse a las crecientes sequías y, más concretamente, la mala gestión del suelo y acuíferos

5. Una finca rústica puede servir para obtener provecho económico al mercado de compraventa de propiedades

En este último epígrafe abordamos cómo sacar rendimiento económico al mercado de una finca rústica.

Como recurso de inversión en la investigación rentabilidad: Las fincas rústicas acostumbran a ser una inversión atractiva por su alto potencial de revalorización. Esto es notorio cuando se encuentran en áreas geográficas con potencial de desarrollo
Rentabilidad a largo plazo: Aunque la inversión en fincas rústicas puede ser rentable, es importante tener en cuenta que los resultados tardarán a verse, puesto que el rendimiento económico a menudo depende de factores climáticos, de mercado cambiantes y de nuestras acciones (o inacción)  
Compraventa: Como cualquier mercado por no sufrir minusvalías, en primer lugar, es crucial: investigar a fondo hasta conocer las grandes tendencias, en segundo lugar,  no tomar decisiones impulsivas basadas en el que creíamos.
Llegados a este punto hay que asesorarse con varios profesionales:

a) Agentes inmobiliarios:

En Finques Feliu nuestros profesionales especializados en patrimonio pueden asesorarte sobre si el "momento de mercado" es propicio para vender, alquilar o, por el contrario, lo más prudente es esperar. Supongamos que se decide, después de un análisis meticuloso, vender.

Es entonces cuando entra en juego nuestra experiencia en intermediación inmobiliaria. En este sentido, te informaremos sobre los impuestos que recaen sobre las partes cuando la transacción se realiza, señalando qué parte tiene que sufragarlos. Naturalmente, puedes aclarar las dudas que te surjan 

b) Abogados especializados en propiedades rurales:

Llegados a este punto, los abogados que tienen el objetivo de conseguir una redacción de contratos legal, esmerada. Cómo en el paso anterior, te tienes que sentir libre para preguntar dudes

c) Notarios: 

Tienen la obligación legal de hacer las siguientes tareas:

• Asegurarse que las dos partes entiendan el contrato que firman. Esto incluye que, como siempre, si hay dudas tienen que responderlos de forma exacta e inteligible-
• Hacer a las partes conscientes de las cláusulas del contrato que firman
•  Advertir a ambas partes de los impuestos que graban la transacción y señalar qué parte tiene que sufragarlos
• Validar de forma fehaciente la operación, en cuanto que, los notarios son el testigo a efectos legales

Con la intervención de todos estos profesionales la transacción culminara sin sorpresas desagradables.

¿Estás a punto para la segunda parte de este tema que trataremos en una semana?: "El encaje de las fincas edificadas en suelo rústico al Derecho Civil Catalán".