Fondo de reserva de la Comunidad de Propietarios: ¿Cómo calcularlo?

Prepárate para disfrutar de una visión panorámica de una de las partidas emblemáticas del presupuesto de la comunidad de propietarios: el "fondo de reserva". Este debe ser validado de conformidad con el artículo 553-20.1 del Código Civil Catalán: "La junta de propietarios se tiene que reunir, de manera ordinaria, una vez el año para aprobar las cuentas y el presupuesto (...)¹". Catorce artículos antes, en el 553-6.1, al referirse a este capítulo del presupuesto el legislador catalán opta deliberadamente por el imperativo.

Dice así: "En el presupuesto de la comunidad debe figurar (...) una cantidad destinada en la constitución de un fondo de reserva". El mensaje es nítido: incluir esta partida es una obligación.

¿Cómo se calcula el fondo de reserva de la comunidad de propietarios?

Con dos sencillos pasos:

1. Leyendo el artículo 553-6.1: "En el presupuesto de la comunidad tiene que figurar una cantidad no inferior al 5% de los gastos comunes destinada en la constitución de un fondo de reserva".
2. Aplicando la fórmula para calcular el mínimo legal del fondo de reserva: Importe total de los gastos comunes presupuestados*5/100².

Código Civil Catalán y Código Penal: doble barrera contra el uso fraudulento del fondo de reserva

La legislación vigente está preparada para impedir tu indefensión ante eventuales usos indebidos del fondo de reserva.

Código Civil Catalán

La legislación catalana especifica cuatro parámetros que hacen el fondo de reserva fiscalizable:

a) La presentación de la contabilidad de la misma.
b) Quién puede disponer y estar autorizado a hacer operaciones con él. 
c) Usos legales del fondo de reserva.
d) Titularidad.

El artículo 553-6.3 se ocupa de los primeros tres parámetros, disponiendo que el fondo de reserva tiene que figurar de la siguiente manera dentro de una:

• "Contabilidad separada y tiene que depositarse en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad. 

•  Los administradores solo pueden disponer de él, con la autorización de la presidencia. 

• Para atender gastos de la comunidad imprevistas de carácter urgente o, con la autorización de la junta de propietarios, para hacer frente a las obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, así como para las cuales sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales."

Al 553-6.2 se aclara quién es titular del fondo de reserva:

(...) "Es de todos los propietarios y el fondo se encuentra afectado en la comunidad sin que ningún propietario tenga derecho a reclamar el retorno en el momento de la alienación del elemento privativo".
Además el Administrador de Fincas es un profesional formado para mediar ante el surgimiento de conflictos.

Código Penal

¿No ha sido suficiente con la exhaustividad del Código Civil Catalán ni con la experiencia del Administrador de Fincas? Todavía te resta el Código Penal.
  

En el artículo 253 tipifica el delito de apropiación indebida. Citamos el extracto más significativo por el caso que nos ocupa:
"Serán castigados (...) los que, en perjuicio de otro, se apropiaran para sí o para un tercero, de dinero (...) que hubieran recibido en depósito, comisión, o custodia."

 En el 250 se fijan las penas para sancionar las dos conductas más adecuadas para la cuestión tratada: 
"El delito de estafa se castiga con penas de prisión de uno a seis años y multa de seis a doce meses, citamos los dos puntos más aplicables en el marco de la comunidad de propietarios:

1. (Que la estafa) Recaiga sobre cosas de primera necesidad, viviendas (...).
6. Se cometa con abuso de las relaciones personales existentes entre víctima y defraudador, o aproveche este su credibilidad empresarial o profesional.

Cuándo te ayuda el fondo de reserva

Una vez tienes garantía que el legislador trabaja a tu favor, hablaremos del fondo de reserva en positivo. No en vano, este ayuda en varios supuestos:

1. Financiar obras inaplazables que sobrepasen el presupuesto anual ordinario. La inexistencia de esta previsión legal sería nefasta por tres motivos:

a) Los propietarios estarían forzados a aprobar derramas imprevistas y elevadísimas para contratar actuaciones para la seguridad o la habitabilidad del edificio.
b) La aprobación de estas seria, probablemente, impugnada. 
c) Este ambiente conflictivo sería letal para la convivencia.

2. Invertir en la revalorización de tu patrimonio inmobiliario.

Cuando una comunidad de propietarios apuesta por:

• La habitabilidad del edificio donde vive: En este sentido, es imprescindible tramitar la cédula de habitabilidad. Con posterioridad, lo será superar la Inspección Técnica del Edificio. Hacerlo nos asegura que no habrá patologías constructivas³. 

•  Su modernización de acuerdo con las leyes vigentes.

• La accesibilidad universal⁴.

•  Adecuarlo a demandas de propietarios individuales aprobadas en Junta.

El resultado de estas actuaciones tenderá a la revalorización de los productos inmobiliarios de los arrendadores.

3. Impulsar el mantenimiento constante del edificio

Con este objetivo, ofrecemos contratar el servicio de Facility Management. Gracias al cual un arquitecto técnico se ocupará de:

• Hacer una exhaustiva evaluación del estado del edificio.
• Prescribir, a tiempo, las oportunas actuaciones de mantenimiento y mejora.
• Revisar la efectiva y correcta realización de las mismas.

Como resultado de la acción de este profesional, la comunidad de propietarios estará más cerca de cumplir la previsión del artículo 553-6.4. Este establece lo siguiente: "Los remanentes del fondo de reserva de cada año se acumulan en el fondo del año siguiente". ¡El mantenimiento proactivo hoy, minimiza el gasto mañana!

Calcular el fondo de reserva por la comunidad de propietarios es muy operativo... Tener una visión de conjunto te aporta valor añadido.

^{1: En el artículo 553-18 c) es donde el legislador ordena: "Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto". Al 553-19 letra d) se establece la competencia de la Junta de Propietarios para: "La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales". Nos encontramos ante los dos preceptos que anteceden el 553-20-1 que mencionamos en el cuerpo del texto.
.2: En el raro caso que los propietarios votáis a la Junta un porcentaje superior al mínimo 5% legal. La fórmula del fondo de reserva cambiará ligeramente: Importe total de los gastos comunes presupuestados de la comunidad de propietarios*x/100. 
3: Cuando, como resultado, de la Inspección Técnica del Edificio, se deniegue la aptitud o esta sea provisional se tendrán que hacer las obras pertinentes. Uno de las ventajas de contratar Facility Manager es que el edificio no requiera ninguna actuación adicional o, bien, esta sea de poco impacto.
4: Las obras de accesibilidad son adoptables por mayoría simple de los votos, a demanda de una persona discapacitada o de una de al menos setenta años.}