Lo fundamental sobre la rentabilidad del alquiler
¿Eres propietario y evalúas formalizar un contrato de arrendamiento1? Obtener una rentabilidad porcentual positiva es lo que le da sentido. En cambio, cuando esta sea negativa descarta la operación: Grupo Housfy te ayudará a encontrar mejores alternativas.
Rentabilidad del alquiler: Concepto, fórmula matemática y cuál de las dos nos interesa
Rentabilidad del alquiler se define como: "porcentaje de beneficio derivado de arrendar un producto inmobiliario en relación con el valor de la inversión que representa adquirirlo".
Cuando desees descubrir el valor de esta tendrás que hacer las siguientes operaciones: (ingresos anuales procedentes de los pagos mensuales del alquiler - gastos fijos + mantenimiento) / cantidad de inversión * 100.
De la misma manera que con el sueldo puedes obtener tanto la rentabilidad bruta como la neta.
La neta se obtiene excluyendo los gastos asociados a mantener la propiedad del producto inmobiliario.
En cambio, la rentabilidad neta del arrendamiento sí comporta incluir todos los desembolsos derivados de arrendar.
Hablaremos siempre de la rentabilidad neta porque:
• La rentabilidad neta del alquiler, al excluir todos los cargos, da la impresión que durante el tiempo que el inmueble está arrendado dejas de ser propietario. Esto es falso: mientras el contrato de arrendamiento es en vigor confiere derechos y deberes a ambas partes.
• La rentabilidad del alquiler pivota sobre conocer el beneficio total de la operación. Cuando se obvian gastos, calcularla es imposible.
¿Quién tiene que pagar los suministros y el mantenimiento del producto inmobiliario?
Los suministros -agua, luz, gas e internet- los asume el inquilino. Nuestro Administrador Ricard Aris explica que, cuando estos servicios se tengan que contratar para toda la comunidad de propietarios el Presidente podrá ofrecer a la Junta de Propietarios acordarlos con los diferentes proveedores.
En cuanto al mantenimiento el pagador dependerá de cómo se entienda este concepto.
Así, cuando se hace de manera restrictiva el mantenimiento es: la acción de encargar todas las obras fundamentales por la habitabilidad. Entonces el propietario es el responsable.
El significado más amplio de mantenimiento es: reparaciones por el mal uso o desgaste diario. En este caso, el inquilino es quien paga.
Antes de alquilar hay que considerar cuidadosamente tres aspectos
• El momento del mercado inmobiliario y el poder adquisitivo de los hogares: Buscar estos datos en fuentes oficiales mujer el "retrato robot" de tu demanda.
• Cuantificar tus objetivos que quieres conseguir: Sin ellos vas ciego.
• En cuánto tiempo quieres llegar: Gracias a la fórmula de la rentabilidad del alquiler se puede saber.
Hacer la reflexión anterior aleja tres peligros:
• Tener expectativas demasiadas elevadas.
• Tomar malas decisiones de acuerdo con estas.
• Arriesgar tu dinero.
Los seis factores principales en la hora de valorar la rentabilidad del alquiler
1 La "Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda": Cambio de coordenadas para alquilar
El cálculo de la rentabilidad del alquiler se ha visto alterado con la entrada en vigor de la "Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda". En ella se establecieron topes a los precios a partir de la declaración legal de "zonas tensionadas de alquiler".
Estas áreas son propuestas por el municipio y, solo, si se cumplen los requisitos legales para ser zonas tensadas es la Comunidad Autónoma quién las aprueba por tres años desde la fecha de su establecimiento.
2 Los impuestos a pagar, como persona física propietaria, cuando destinas tu producto inmobiliario al alquiler
¿Cuál es el hecho imponible que motiva la obligación legal de satisfacer tributos por un arrendamiento?
Ser un ingreso procedente del capital inmobiliario que debe declararse y tributar (a partir de 6.000 € defraudados se incurre en delito fiscal).
Cuando se alquila los principales tributos a satisfacer son:
• El impuesto de la Renta de las Personas Físicas (más conocido por su acrónimo IRPF): Es estatal -a pesar de que está parcialmente cedido en las comunidades autónomas-.
Tiene diferentes tramos que varían según qué sea tu nivel de renta. Así, de acuerdo con la ley, se te aplicará un tipo impositivo entre el 19% y el 47% por el arrendamiento o subarriendo urbano.
• Impuesto de Bienes inmuebles (más conocido por su acrónimo IBI): Es municipal. Para calcularse el Ayuntamiento utiliza el valor que el catastro de tu localidad otorga a tu inmueble.
Se abona una vez al año desde el pasado 1 de marzo de 2025. En Barcelona este año el tipo impositivo es del 0,66%. Esto será así siempre que no te toque revisar el valor de tu producto inmobiliario (esta actualización será válida durante los próximos nueve años).
• Tasa de residuos urbanos: Es municipal. Cómo puntualiza nuestra administradora Montse Roig "lo tiene que pagar quién, en cada momento, sea el titular".
De este modo el sujeto pasivo depende de si el alquiler está en vigor o no:
a) El pagador será el inquilino cuando el contrato de arrendamiento esté en vigor.
b) Pagará el propietario cuando el piso no esté alquilado.
Puede pasar que el inquilino no pague, entonces, el propietario debe avanzar la cantidad estipulada a la administración para, en un momento posterior, reclamar la devolución al inquilino.
• Impuesto del Valor Añadido (más conocido por su acrónimo IVA): Como norma general no se aplica. Hay, pero, tres excepciones a este principio:
a) Cuando dentro del inmueble arrendado se lleven a cabo actividades turísticas o servicios de hostelería.
b) Cuando el inmueble arrendado se oriente al desempeño de actividades comerciales de otro tipo.
c) En aquellos casos en los cuales la vivienda sea también puesto de trabajo (pensamos en profesionales liberales)2.
2.1 ¿Cuáles de los principales gravámenes para actos relacionados con la propiedad no se tienen que satisfacer para poner un producto inmobiliario para alquilar siendo persona física?
Cuando se alquila no se aplican todos los impuestos sobre los inmuebles se aplican.
• lmpuesto del Valor Añadido: Una persona física arrendadora está exenta por este concepto (con las tres excepciones del anterior punto).
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (más conocidos por sus acrónimos respectivos ITP y AJD). Se trata de tributos motivados por la compraventa y la transmisión. Por definición estas son operaciones opuestas al arrendamiento.
3 El precio medio al cual se alquila en la zona donde es tu piso, local u oficina y si hay mucha demanda
Un inmueble no se mueve, por lo tanto, prioriza averiguar el precio de la zona precisa en que se ha edificado.
Te recomendamos buscar esta información en alguna de estas fuentes:
• Los registradores de la propiedad.
• Los tasadores.
• El Ayuntamiento de tu localidad.
• El gobierno autonómico correspondiente.
• El Banco Central Español u europeo.
• Los grandes bancos privados.
• Los Colegios de Administradores de Fincas.
Como advierte nuestra empresa matriz Housfy, apoyarse en los portales inmobiliarios por saber a cuánto se alquila es un error porque "el precio de publicación no tiene por qué coincidir con el importe real por el cual se cierra la operación". El ideal es comprobar sobre el terreno a qué precios la demanda alquila.
4 El barrio donde se emplaza tu producto inmobiliario y si en él están previstas transformaciones urbanísticas
Cualquier barrio puede ser transformado con nuevos: parques, avenidas, centros de excelencia científica, campus universitarios u estadios deportivos. El buen urbanismo revaloriza todo el entorno por eso recomendamos informarse de sí actuaciones como las descritas tendrán lugar cerca del producto inmobiliario que, en un futuro próximo, alquilarás.
5 Los gastos derivados de formar parte de la comunidad de propietarios
Entre los principales costes de ser el titular de un producto inmobiliario hay los relacionados con formar parte de la comunidad de propietarios, el más usual de los cuales es la cuota ordinária3. Este pago anual, al que es obligatorio contribuir según tu coeficiente de participación, va destinado a nutrir el presupuesto de esta.
6 La medida del producto inmobiliario que ofreces
Para acabar, nombramos el factor quizás más obvio: Cuanto más pequeño es más rentable es alquilarlo porque la inversión inicial será menor.
Con Grupo Housfy prepárate para obtener ingresos regulares procedentes de tu propiedad.
1: Al arrendar el locatario tiene que abonar al propietario una cantidad mensual en compensación por la cesión del uso y el goce del espacio.
2: Los tres usos excepcionales del IVA que legalmente se pueden grabar dentro de un producto inmobiliario arrendado no derivan del hecho imponible del arrendamiento sino de la prestación y consumo de servicios empresariales al inmueble.
3: A veces puedes tener que abonar un gasto de carácter extraordinario o derrama.