Finques rústiques part I: quines oportunitats econòmiques ofereixen?

1. Finques rústiques: concepte i usos

En aquesta entrada parlem d'un tema nou: les finques rústiques. L'Institut Nacional d'Estadística, les defineix com: "propietats immobiliàries que pertanyen al camp o al món rural".

És una conceptualització una mica pobra perquè, oblida explicitar que aquest tipus de finca pot incloure boscos, no obstant té un gran avantatge: delimita amb precisió quin és l'àmbit geogràfic d'aquestes propietats. 

Els usos principals de les finques rústiques són els següents:

- Agrícola

- Ramader

- Forestal

-  La caça, la pesca o el turisme

- De conservació de la natura 

2. Quines són les principals característiques de les finques rústiques:

Grandària: la seva extensió a Espanya actualment és des de poques hectàrees a les 18.000, extensió que equival a un 0,58% de Catalunya.

Edificacions a l'interior de la finca: Com a propietari puc edificar un habitatge pel meu ús i gaudi sobre sòl qualificat com a rústic? No, a Catalunya no pots edificar "la caseta i l'hortet" sobre sòl rústic. Aquest principi té una excepció que l'edificació sigui inequívocament dedicada només als treballs del camp. En aquest enllaç  Nadal advocats fa entendre la lògica d'aquesta la norma i n'enumera les excepcions de forma molt clara.

Com a cloenda d'aquest epígraf, clica aquest enllaç per accedir a les respostes de la Generalitat a preguntes freqüents sobre finques rústiques.

3. Explicació de cada tipus de finques rústiques:

- Agrícoles: Destinades a la producció de cultius (cereals, fruites, verdures, etc.

Aprofitem per donar accés en aquest enllaç al "Calendari del pagès" que recull les feines a l'hort per a cada un dels dotze mesos. Així, mateix citem del "Calendari del pagès" el que prescriu per a l'imminent novembre:

"Sembrarem cebes, enciams, bledes, escaroles, raves, pèsols, julivert (per sembrar-lo caldrà buscar un lloc sec i exposat al sol), faves, espinacs. Trasplantarem bròquils de primavera. Recol·lectarem apis, cebes, cols de Brussel·les, safrà, carbasses, bròquils, pastanagues, tomàquets, bitxos. Cal mantenir net l'hort de les primeres fulles que cauen".

- Ramaderes: Encaminades a la cria de bestiar (vaques, ovelles, cavalls, etc.)

- Forestals: Enfocades a la gestió sostenible de boscos. Val la pena detallar les feines de gestió concretes que s'han de dur a terme:

- Extreure'n els recursos fusters

- Dur a terme la crema de rostolls: has de comunicar-la sempre a la Generalitat i demanar-li autorització. En aquest enllaç pots fer ambdós tràmits.

Et recomanem màxima prudència i sentit comú: amb altes temperatures o forts vents desisteix d'aquesta activitat i, en tot cas, has d'estar sempre pendent dels nivells de perill que l'administració decreti en relació amb aquests dos factors climatològics. 

- Neteja de matèria orgànica combustible al sòl i tala controlada d'arbres: Cal treure del bosc tot allò que pugui servir de combustible.

Com? Primer fent que els camins forestals siguin facilment transitables en concret netejant-los de: males herbes, branques, arrels, fulles o troncs morts i finalment, podem fer tales controlades. Fora del nostre abast individual queda que les companyies elèctriques mantinguin en bones condicions les linies d'alta tensió que hi hagi al bosc i, períòdicament, en supervisin l'estat.

Si fem tot això de forma constant: en primer lloc, disminuirà el risc d'incendi. En segon lloc, quan el foc es produeixi  se'n dificultarà l'expansió descontrolada. i, en tercer i últim lloc, les tasques d'extinció seran més factibles

- Conservació del medi ambient: Reserves naturals on es preserven ecosistemes i biodiversitat. Amb aquest objectiu, cal recordar que l'Administració pot comprar totalment o parcialment finques o declarar-les d'utilitat pública i, expropiar-les, això si, ha de ser només en els supòsits explícits previstos per la llei i, sempre, amb una compensació econòmica justa. 

 - Recreatives: No hem d'oblidar que l'oci, sigui privat o obert al públic, pot ser una activitat molt rendible i, alhora, sostenible

4. Una finca rústica, per petita que sigui, exigeix un manteniment intensiu

La finca rústica és la teva propietat, com a tal, exigeix un manteniment intensiu. Aquest comporta planificar i executar treballs (el més probable és que hagis de contractar treballadors per fer-los).

No és cap secret que tenir una finca implica despeses elevades, però, el benefici serà encara més gran des de tots els punts de vista (l'ambiental, la millora del rendiment econòmic, la preservació de la finca, etc.) 

Per dur a terme aquesta tasca de conservació cal tenir diverses circumstàncies sota control:

• Les plagues
• El desgast dels materials i infraestructures (eventualment caldrà renovar-les)
• La temptació de no gestionar el bosc
• Una improbable deixadesa en la sembra i la collita de cultius o en la cria de bestiar
• El problema de l'emmagatzematge -i contaminació- per excrements animals (purins)
• La inèrcia de no adaptar-se a les creixents sequeres i, més concretament, la mala gestió del sòl i aqüífers

5. Una finca rústica pot servir per obtenir-ne profit econòmic al mercat de compravenda de propietats

En aquest últim epígraf abordem com treure rendiment econòmic al mercat d'una finca rústica.

• Com a recurs d'inversió a la recerca rendibilitat: Les finques rústiques acostumen a ser una inversió atractiva per el seu elevat potencial de revaloració . Això és notori quan es troben en àrees geogràfiques amb potencial de desenvolupament
• Rendibilitat a llarg termini: Encara que la inversió en finques rústiques pot ser rendible, és important tenir en compte que els resultats trigaran a veure's, ja que el rendiment econòmic sovint depèn de factors climàtics, de mercat canviants i de les nostres accions (o inacció)  
• Compravenda: Com a qualsevol mercat per no patir minusvàlues, en primer lloc, és crucial: investigar a fons fins a conèixer-ne les grans tendències, en segon lloc,  no prendre decisions impulsives basades en el que crèiem.

Arribats a aquest punt cal assessorar-se amb diversos professionals:

a) Agents immobiliaris:

A Finques Feliu els nostres professionals especialitzats en patrimoni poden assessorar-te sobre si el "moment de mercat" és propici per vendre, llogar o, per contra, el més prudent és esperar.Suposem que es decideix, després d'una anàlisi meticulosa, vendre.

És llavors quan entra en joc la nostra experiència en intermediació immobiliària. En aquest sentit, t'informarem sobre els impostos que recauen sobre les parts quan la transacció es realitza, tot assenyalant quina part ha de sufragar-los. Naturalment pots aclarir els dubtes que et sorgeixin 

b) Advocats especialitzats en propietats rurals:

Arribats a aquest punt, els advocats que tenen l'objectiu d'aconseguir una redacció de contractes legal, acurada. Com en el pas anterior, t'has de sentir lliure per preguntar dubtes

c) Notaris: 

Tenen l'obligació legal de fer les següents tasques:

• Assegurar-se que les dues parts entenguin el contracte que signen. Això inclou que com sempre si hi ha dubtes han de respondre'ls de forma exacta i intel·ligible-
• Fer ambdúes parts conscients de les clàusules del contracte que signen
•  Advertir les parts dels impostos que graven la transacció i assenyalar quina part ha de sufragar-los
• Validar de forma fefaent l'operació, en tant que, els notaris en són el testimoni a efectes legals

Amb la intervenció de tots aquests professionals podràs fer la transacció sense sorpreses.

Estàs a punt per a la segona part d'aquest tema que tractarem en una setmana?: "l'encaix de les finques edificades en sòl rústic al Dret Civil Català".