Com descobrir quins immobles tinc a nom meu? Com saber si un pis té càrregues?

Per saber "quins immobles tinc a nom meu", el primer pas és accedir a la seva Nota Simple i, el segon, completar aquest document amb les dades requerides. 

A banda d'això, hi ha altres peculiaritats a conèixer, com per exemple aquestes tres:

• Tres usos comuns de la Nota Simple.
• Com saber si un pis té càrregues?
• Quatre clàusules que asseguren adquirir el teu futur pis totalment lliure de deutes i càrregues.

Comencem!

 

1. Tres usos comuns de la Nota Simple 

 

A Espanya, el Registre de la Propietat unificat per tot el territori es creà a la Llei Hipotecària de 8 de febrer de 1861 i el Col·legi de Registradors de la Propietat fou fundat l'any 1934. És la pervivència d'aquestes dues institucions allò que avala la legalitat de la "Nota Simple".

Aquesta es defineix com: "Document oficial d'accés públic, emès pel Col·legi de Registradors, corresponent al districte hipotecari on s'emplaci el teu producte immobiliari".

En ella s'inclou la identitat del titular -o titulars- dels drets inscrits sobre la finca i la Informació sobre la mateixa¹. Les quatre dades principals de qualsevol habitatge són:

• Identificador Únic de Finques Registrals (IDUFIR): l'IDUFIR és com el DNI per a les persones.
• Codi Registral Únic (CRU): Un cop l'habitatge és identificat, el CRU actua com verificació de seguretat de l'IDUFIR. La seva funció és establir una connexió directa i inequívoca entre el Registre de la Propietat i el Cadastre (tots dos instruments en poder de l'Administració, per tant, s'intenten evitar errors burocràtics). 
• Número de Referència Cadastral: S'enfoca només a pagar impostos. 
• Superfície útil i la construïda: Descobreix com corregir les dades d'un habitatge. 

 

Dos usos de la Nota Simple com a propietari:

• T'ajuda a declarar tots els "rendiments del capital immobiliari"²: Mentre completes la Declaració de Renda, tingues sempre a mà la Nota Simple del teu pis. Això té encara més sentit quan posseeixes més d'un. Així, a Catalunya seràs considerat com a "gran tenidor" quan tinguis cinc immobles o més.
• Et permet verificar que un immoble consta a nom teu: Això és possible demanant la Nota Simple del pis en qüestió. Et preguem que sempre comprovis que introdueixes correctament les teves dades -o les de l'empresa que representes-. És aquí on resideix el secret perquè verifiquis "quins immobles tinc a nom meu".  

 

Un ús de la Nota Simple com a comunitat de propietaris:

• Conèixer qui ostenta el títol de propietat de qualsevol producte immobiliari emplaçat a la finca. 

 

1.1 L'article 553-37.3 del Codi Civil Català obliga als propietaris que venguin el seu immoble a comunicar aquesta transmissió a la comunitat de propietaris

 

Carles Subirà, Area Manager del departament de Propietat Horitzontal a Grup Housfy, assenyala l'article 553-37.3 del Codi Civil Català com aquell essencial quan un immoble es ven. A continuació pots llegir-lo:

“La persona que aliena un element privatiu ha de comunicar el canvi de titularitat a la secretaria de la comunitat. Mentre no el comuniqui respon solidàriament dels deutes amb la comunitat”.

 

1.2 La importància de la comunicació requerida per l'article 553-37.3

 

El Codi Civil Català obliga a garantir el pressupost anual de la Comunitat de Propietaris. Gràcies al qual es poden impulsar tota mena d'actuacions dins la finca. En aquesta lògica, s'inscriu que també autoritzi, la Comunitat de Propietaris, a perseguir la morositat -i potencialment a denunciar-te per incomplir les teves obligacions de pagament-³. 

Per aquesta raó, t'urgeix desvincular-te legalment del pis que has venut. Fer-ho només serà possible si adreces un escrit al Secretari de la comunitat del qual, com a venedor has de quedar-te'n una còpia signada.

 

1.3  Plantilla d'aquesta comunicació 

 

No pateixis, facilitem la plantilla d'aquest document feta per Api.cat. Grup Housfy agraeix l'esforç dels nostres col·legues.

Aquí tens aquest text model:

"En compliment del que disposa l'article 553-37.3 del Codi Civil Català, li faig constar que amb data xxxx he venut el pis (o local) xxxxxxx, de la Comunitat de propietaris de la que vostè és el secretari.

El nou titular és D / Da xxxxxxxxx, qui segurament es posarà en contacte amb vostès. En tot cas, aquesta notificació serveix per deixar constància a la Comunitat de propietaris, que haurà de prendre les mesures oportunes a l’efecte de drets i obligacions en relació amb aquesta propietat, ja que l’actual propietari és la persona indicada". 
 

2 Com saber si un pis té càrregues?

 

Per saber si un pis té càrregues consulta el "Certificat de deutes i càrregues", que té valor probatori davant la justícia i l'Administració Tributària⁴. Podem parlar de càrregues o deutes sobre un pis a la venda quan el seu propietari té pagaments pendents.

Cinc de molt freqüents són que l'immoble estigui subjecte a:

• Hipoteca.
• Embargament.
• Usdefruit.
• L'Impost de Béns Immobles (IBI): Volem avisar-te que pot ser que aquest pagament estigui domiciliat al compte de l'administrador.
• Servituds de pas.  

Vendre un pis amb deutes i càrregues pendents és il·legal? No, el fet de vendre un pis amb càrregues o deutes no ho és. El quid de la qüestió és si el venedor les oculta deliberadament al comprador: això sí que és delictiu.

En tot cas, Grup Housfy aconsella comprovar sempre que l'immoble que volem és lliure de càrregues.

 

3 Quatre clàusules que asseguren adquirir el teu futur pis totalment lliure de deutes i càrregues

 

Haver explicat "com saber si un pis té càrregues" és bàsic a l'hora d'evitar quedar atrapat en una transacció desfavorable. Per esvair aquest perill, cal que experts en Dret Immobiliari facin constar explícitament al contracte que redactin, les següents quatre clàusules:

 

• Cancel·lació de Càrregues:

 

Abans de la signatura del contracte de compravenda, obliga el venedor a cancel·lar tots els deutes i càrregues pendents. 

Aquesta primera clàusula ha d'especificar que qualsevol càrrega serà cancel·lada pel venedor. Per més claredat recomanem que les parts concretin:

a) Les càrregues concretes a eliminar. 

b) Un termini estricte per a l'alliberament d'aquestes abans de la signatura.

 

•  Responsabilitat del Venedor

 

Fixa que el venedor està plenament vinculat a qualsevol deute ocult o càrrega no declarada que pugui sorgir després de la compravenda. 

Per ser aplicable amb plena seguretat jurídica, aquesta clàusula ha d'indicar clarament la responsabilitat del venedor a l'hora de cobrir els costos i resoldre qualsevol càrrega oculta. D'aquesta manera, el comprador podrà reclamar al venedor eventuals deutes inesperats.

 

 

• Retenció de Fons

 

Permet al comprador retenir una part del pagament fins que es confirmi que totes les càrregues han estat efectivament anul·lades pel venedor.

Aquest pagament diferit actua com una garantia que només serà alliberada quan es verifiqui, gràcies a la Nota Simple, que l'immoble ja no arrossega deutes ni càrregues (l'import retingut ha de cobrir el deute).

 

 

•  Condició Resolutòria

 

Quan existeix al contracte, en cas que el venedor no compleixi les condicions prèviament establertes, el comprador podrà rescindir-lo legalment.

Per tal que aquesta quarta clàusula et protegeixi eficaçment, ha d'indicar que si el venedor no cancel·la les càrregues o deutes abans d'una data específica, el comprador té dret a anul·lar el contracte i recuperar qualsevol pagament efectuat⁵. 

Els professionals del Grup Housfy estem preparats per garantir-te la seguretat d'una futura compra.

 

 

^{1: Font: https://sede.registradores.org/contenido/ayuda-y-soporte__trashed/inicio__trashed/que-es-nota-simple/}. ^{La font citada enumera algunes de les formes d'adquirir drets legals sobre una propietat: Ple domini, hipoteca, usdefruit, nuda propietat...  Així com les eventuals limitacions sobre la propietat.} 

^{2: Article 22.1 de la Llei 35/2006 estableix què es considera rendiment del capital immobiliari: "Tenen la consideració de rendiments íntegres de capital immobiliari els que derivin de l'arrendament o de la constitució o cessió de drets o facultats d'ús o gaudi sobre béns immobles rústics i urbans o de drets reals que recaiguin sobre ells, de la qual titularitat correspongui al contribuent i no es trobin afectes a activitats econòmiques realitzades pel mateix."}

^{3: Les obligacions de pagament de qualsevol propietari són: satisfer la quota ordinària que li correspon d'acord amb el seu coeficient de participació i, en cas que s'hagin de fer reparacions imprevistes, abonar la derrama extraordinària prevista per finançar-les.}

^{4: Deutes i càrregues, també consten a la Nota Simple.}   

^{5: Font: "Boltas Boye abogados".}