Conflictes motivats per la Inspecció Tècnica d'Edificis
La nostra comunitat lectora ja sap que és obligatori que l'edifici de la comunitat de propietaris superi periòdicament la Inspecció Tècnica d'Edificis.
La por davant la possibilitat que aquest examen surti malament és humana. Calma. Finques Feliu té l'experiència necessària i juga a favor teu.
Introducció: Quina és la raó de ser de la Inspecció Tècnica d'Edificis?
La resposta és fàcil: la suma de revisar l'estat de qualsevol edifici més adequar-lo als estàndards vigents de seguretat constructiva salva vides.
El Decret 67/2015 regula la Inspecció Tècnica d'Edificis. Al seu primer article estableix amb claredat el propòsit d'aquesta revisió: "fomentar la conservació, el manteniment, la rehabilitació i l’adequació funcional dels edificis d’habitatges (...)".
En definitiva, es volen impedir sinistres luctuosos com el del barri del Campanar a València que fa quasi un any: matà 10 persones i arrasà un complex de 138 habitatges edificats amb materials prohibits. Finques Feliu escriu aquest text en memòria d'aquelles víctimes.
Primera part: Copsem els secrets de la Inspecció Tècnica d'Edificis
1.1 Quin és el poder públic competent per legislar sobre la seguretat en edificis?
Així, l'article 137 de l'Estatut assenyala que entre d'altres matèries la Generalitat té competències en:
- La inspecció i el control de l'habitatge.
1.2 Quin termini es dona l'Administració per emetre el Certificat resultant de qualsevol Inspecció Tècnica de l'Edifici?
"L'Administració competent resoldrà la sol·licitud en el termini màxim de tres mesos des de la data de presentació (...)1".
Cal assenyalar que la Inspecció Tècnica de l'Edifici ha de ser feta per un arquitecte degudament homologat.
1: Article 12 del Decret 67/2015
1.3 Quins són els diferents certificats pot obtenir un edifici quan ha estat inspeccionat?
«Apte» en dos supòsits:
- Quan l'edifici no presenti cap deficiència.
- Quan l'edifici presenta deficiències qualificades de lleus.
«Apte provisional» en un supòsit:
- Quan l'edifici presenta deficiències qualificades d'importants.
«Apte cautelarment» en un supòsit:
- Quan l'edifici presenta deficiències qualificades de greus o molt greus.
La primera meta és que les mesures cautelars executades hagin resolt provisionalment les situacions de risc per a les persones i els béns. L'objectiu de la norma és caminar cap a l'aptitud total.
«Resolució denegatòria d'aptitud» en un supòsit:
Quan l'edifici presenta deficiències qualificades de greus o molt greus sense les mesures cautelars executades.
En aquest supòsit caldrà presentar una nova sol·licitud que acompanyi un nou informe de la Inspecció Tècnica d'Edificis que acrediti que s'han executat les mesures cautelars, o l'execució de les obres per a obtenir el certificat d'aptitud plena.
1.4 Quina vigència té la Inspecció Tècnica d'Edificis?
Hi ha tres terminis segons la gravetat de les deficiències trobades:
- Deu anys en edificis d'habitatges sense deficiències o amb deficiències lleus.
- Sis anys en edificis d'habitatges amb deficiències importants.
- Tres anys en edificis d'habitatges amb deficiències greus o molt greus amb mesures cautelars executades. Evidentment, sempre que aquestes mesures hagin resolt provisionalment les situacions de risc.
Els temps comença a contar a partir de la data d'emissió de l'informe pertinent.
1.5 Comporta sancions no fer res quan ens han denegat el certificat d'aptitud?
Rotundament sí. La comunitat de propietaris on residim pot ser sancionada amb fins a 90.000 €. Passa el mateix si és una única persona propietària qui no actua.
Segona part: Pot la Inspecció Tècnica d'Edificis crear conflictes o despertar peticions de determinats veïns propietaris?
Naturalment els enfrontaments poden sorgir per tres raons:
- En cas que la Inspecció Tècnica de l'Edifici prescrigui millores, aquestes implicaran costos i són obligatòries.
- Pot enfrontar uns propietaris amb uns altres.
- Exposa l'estat de l'edifici a un tècnic aliè a la comunitat de propietaris que ha d'informar a l'Administració Pública que, per definició és externa i té poder.
2.1 L'assumpció del cost de la Inspecció Tècnica d'Edificis: deure de la comunitat de propietaris i de cada persona propietària
Igual que passa amb la "protecció de riscs laborals i coordinació d'activitats empresarials" la Inspecció Tècnica de l'Edifici és responsabilitat de la comunitat en conjunt i del propietari particular.
En aquest segon cas, si aquesta persona obstaculitza l'acte d'inspecció pròpiament dit, incomplint la servitud de pas al seu habitatge o, per exemple, al jardí podrà ser sancionat amb tot el pes de la llei.
2.1.1 I en cas de compravenda què cal saber?
Una compravenda és sempre un canvi de titularitat. Per tant, després de la signatura de la compravenda a favor seu, la part compradora ha d'assumir totes les obligacions legals.
2.2 Què passa quan la Inspecció Tècnica de l'Edifici és desfavorable?
En aquest cas s'han de realitzar les mesures "ordenades" per l'arquitecte tècnic. Observa que escrivim "ordenades" perquè qui fa la inspecció té la consideració "d'autoritat pública".
A les zones comunes a adequar totes les persones copropietàries hauran de subscriure una "derrama" per sufragar les reformes. Per contra, si l'espai a millorar és privatiu, només el seu propietari pagarà el cost derivat de la reparació.
2.3 Puc posar en venda un producte immobiliari encara que aquest no hagi superat la Inspecció Tècnica de l'Edifici?
Sense superar la Inspecció Tècnica de l'Edifici només pots vendre en un cas. Per poder posar el producte immobiliari al mercat cal que existeixi una clàusula d'exoneració al contracte de compravenda. Aquesta allibera al venedor d'aquesta obligació. Cal destacar que la transparència és fonamental: la part compradora ha de conèixer aquesta clàusula.
Ara bé, Finques Feliu desaconsella una venda com aquesta. La raó és que el fet que un producte immobiliari no hagi passat la inspecció Tècnica de l'Edifici suposarà un cost afegit pel futur propietari perquè haurà de sufragar aquest examen més endavant.
2.4 Com he d'actuar quan el tècnic suposadament homologat realment és un impostor?
En cas que no s'identifiqui correctament pots denunciar-lo per un delicte de falsedat documental. Aquest il·lícit penal no és cap insignificança està castigat amb:
- Penes de presó de tres a sis anys.
- Multa de sis a vint-i-quatre mesos.
- Inhabilitació especial per temps de dos a sis anys,
Per l'autoritat o funcionari públic que, en l'exercici de les seves funcions cometi falsedat documental.
2.5 La descoberta gràcies a la Inspecció Tècnica de l'Edifici de l'obligació de fer millores a l'ascensor de l'edifici
La Instrucció Tècnica Complementària-AEM "Ascensors" és vigent des de l'u de juliol de 2024. Aquesta norma obliga a millorar el 75% dels elevadors existents, donada aquesta elevada proporció és molt possible que durant la Inspecció Tècnica de l'Edifici el professional homologat ens adverteixi que, en cas de no fer-se les millores prescrites, el nostre ascensor serà clausurat en el temps que determini el tècnic homologat depenent de què s'hagi de canviar.
2.6 Que la Inspecció Tècnica de l'Edifici faci emergir la demanda de fer obres d'accessibilitat per part d'una persona amb mobilitat reduïda
El més habitual és que aquesta petició sorgeixi en una reunió de la comunitat de propietaris, no durant la Inspecció de l'Edifici. No obstant això, Finques Feliu et prepara per reaccionar davant qualsevol tessitura.
Hi ha una gran pluralitat de demandes relacionades amb l'accessibilitat als espais comuns. Ara bé, destaquen dues: la instal·lació de rampes i la d'ascensors. Aquesta segona obra, amb les lleis en vigor actuals, serà obligatòria quan:
- La sol·liciti un propietari que superi els setanta anys.
- La sol·liciti un propietari amb un grau de discapacitat superior al 33%. Així, tots i cadascun dels propietaris, inclosos els baixos i locals comercials, hauran d'abonar el que els correspongui.
Amb l'Avantprojecte de Llei de Dependència aprovat l'onze de febrer del 2025 -que encara ha de ser votat a les Corts Espanyoles- es modifiquen dos punts clau.
- La Llei de Propietat Horitzontal:
Quan un propietari amb problemes de mobilitat sol·liciti la instal·lació d'una rampa o ascensor, la comunitat haurà de demanar obligatòriament aquesta ajuda. Aquí hi ha el quid de la qüestió: per justificar la subvenció la comunitat de propietaris es veurà abocada a impulsar l'obra.
- El mínim grau de discapacitat reconegut de bon principi:
Qualsevol persona amb problemes de mobilitat ja tindrà un 33% reconegut.
A més es reitera el dret a la tutela judicial efectiva d'aquests ciutadans.
En aquest text el nostre anhel ha estat que la Inspecció Tècnica de l'Edifici aparegui davant teu com un 'win to win'. No ens enganyem ofereix una triple oportunitat de millora:
- En l'àmbit urbà: contribueix a una ciutat construïda amb materials més resilients, resistents i adequats davant els diferents perills.
- En l'àmbit de la comunitat de propietaris: revalora tot l'edifici on tens aquesta propietat.
- En l'àmbit domèstic: augmenta decisivament la teva seguretat vital.
Font de la foto: Foto de Joel Filipe a Unsplash. Unsplash ofereix aquesta imatge gratis.