Convidats a la comunitat de propietaris: Què diu el Codi Civil Català?

03 | 06 | 26

| Marca Feliu

Has subscrit una hipoteca amb Housfy? Felicitats!

Per a qualsevol nou propietari o llogater, evitar conflictes amb els altres residents és una meta. Per aconseguir-ho, cal conèixer a fons:

Els Estatuts de la comunitat de propietaris.
El Reglament de Règim Interior de la mateixa comunitat.
El Codi Civil de Catalunya.

A continuació, analitzem el blindatge legal de tres activitats molt estiuenques: la refrescant aspiració d’utilitzar la piscina de la finca, la possibilitat de portar convidats i la temptadora opció de celebrar festes a les zones comunes.

On limita el Codi Civil Català la presència de convidats a la comunitat de propietaris?

La regulació es troba de forma específica als articles 553-11, 553-12.1, 553-19 c), 553-40.1 i 553-40.2. La següent taula detalla el contingut d'aquests articles i com influeixen en les normes de la comunitat de veïns sobre convidats a Catalunya:

Presentació dels articles citats del Codi Civil Català

Número i títol	Redacció del legislador	Limitacions explícites a convidats
553-11: Estatuts	“Regulen els aspectes referents al règim jurídic real de la comunitat”. El seu contingut no pot infringir cap llei.	Pot haver-hi alguna disposició que restringeixi parcialment la presència de convidats a la comunitat.
553-12: Reglament de règim interior	“El reglament de règim interior, que no es pot oposar als estatuts, conté les regles internes referents a les relacions de convivència i bon veïnatge entre els propietaris i a la utilització dels elements d’ús comú i de les instal·lacions”.	Regula l'accés a l'edifici, els horaris d'obertura i tancament i les pautes mínimes de convivència. Un reglament de règim interior de la comunitat de propietaris a Catalunya ben desenvolupat pot condicionar l’entrada a la finca.
553-19: Junta de propietaris	“La junta de propietaris té les competències no atribuides expressament a altres òrgans (…) c) L’aprovació i modificació dels estatuts i del reglament de règim interior.”	En obrir la porta a la modificació dels estatuts i del reglament, aquest apartat pot impactar directament sobre si es pot prohibir l'accés a convidats a la comunitat. L'accés es pot veure alterat si es canvien els Estatuts o el Reglament de Règim interior.
553-40: Prohibicions i restriccions d’ús dels elements privatius i comuns (1)	“Els propietaris i els ocupants no poden fer en els elements privatius, ni en la resta de l’immoble, activitats contràries a la convivència normal en la comunitat o que malmetin o facin perillar l’immoble. Tampoc no poden dur a terme les activitats que els estatuts, la normativa urbanística o la llei exclouen o prohibeixen de manera expressa.”	Estableix quines accions nocives no has de fer com a propietari ni tampoc permetre realitzar als teus convidats.
553-40: Prohibicions i restriccions d’ús dels elements privatius i comuns (2)	“La presidència de la comunitat, (…) per iniciativa pròpia o a petició d’una quarta part dels propietaris, ha de requerir fefaentment a qui les faci que deixi de fer-les. Si la persona requerida persisteix en la seva activitat, la junta de propietaris pot exercir contra els propietaris i els ocupants de l’element privatiu l’acció per a fer-la cessar, que s’ha de tramitar d’acord amb les normes processals corresponents. Una vegada presentada la demanda, que s’ha d’acompanyar amb el requeriment i el certificat de l’acord de la junta de propietaris, l’autoritat judicial ha d’adoptar les mesures cautelars que consideri convenients, entre les quals, la cessació immediata de l’activitat prohibida.”	Detalla la conseqüència directa d’incomplir l’apartat primer: el requeriment formal de cessació de l'activitat i la possibilitat de demanda judicial.

Es pot prohibir l'accés a convidats a la comunitat?

Com a norma general, no. La prohibició d'entrada només pot estar motivada per dues causes justificades:

La comissió per part d’un propietari —o dels seus convidats— dels comportaments i activitats molestes a la comunitat de propietaris segons el Codi Civil Català (art. 553-40.1).
Una voluntat obstinada de no cessar el comportament vetat pel legislador català (art. 553-40.2).

El que està fora de dubte és que, de forma preventiva o ex ante, els Estatuts mai poden prohibir de manera absoluta l'accés a convidats a la comunitat. Si la comunitat volgués impulsar una restricció d'aquest tipus, es podria impugnar en temps i forma judicialment emparant-se en l'article 553-31.1.a ("si són contraris a les lleis"). Un veto total infringiria les dues lleis següents:

Normes infringides per una restricció preventiva a persones alienes a la comunitat

Constitució Espanyola (Article 18.1): “Es garanteix el dret (…) a la intimitat personal i familiar (…)”. Si es veta preventivament l’entrada de persones alienes, s'interfereix en la decisió íntima de qui pot visitar-te a casa.
Codi Civil Català (Article 36.1): “Els propietaris d’elements privatius hi poden exercir totes les facultats del dret de propietat sense cap altra restricció que les que deriven del règim de propietat horitzontal”.

Puc portar convidats a la piscina de la comunitat?

Sí, però amb límits. La clau es troba a l’article 553-42 del Codi Civil Català, el qual obre l’ús i gaudi dels elements comuns a:

(…) Tots els propietaris d’elements privatius i s’ha d’adaptar a la destinació que estableixen els estatuts o a la que resulti normal i adequada a llur naturalesa, sans perjudicar l’interès de la comunitat”.

Cal aclarir que, mentre el contracte de lloguer estigui vigent, un llogater també té dret a fer ús de la piscina i portar-hi convidats. Quan el propietari lloga l'habitatge, cedeix temporalment el dret d’ús exclusiu i comú al llogater, incloent-hi les instal·lacions comunitàries.

Limitació d'accés a zones comunes per a persones alienes

Limitar no és el mateix que prohibir. El reglament de règim interior de la comunitat de propietaris a Catalunya, basant-se en criteris lògics de seguretat, aforament i salubritat, pot estipular de manera vinculant:

Horaris d'obertura i tancament de la piscina.
Un nombre màxim de convidats per habitatge de forma simultània.

Em puc plantejar fer festes a les zones comunes de la comunitat de propietaris?

No es poden fer de manera unilateral i sense avís, però sí que és possible si actues amb total transparència i ets estricte amb els següents quatre passos:

Verificar l'autorització: Comprova que als Estatuts i al Reglament Interior de la comunitat hi consti una autorització clara per a esdeveniments. El Grup Housfy aconsella que aquesta llum verda respecti sempre els límits de soroll i horaris del municipi. Si hi resideixen persones malaltes, cal pactar prèviament com garantir-ne el descans.
Garantir el civisme: Queda absolutament prohibit qualsevol acte incívic o causar destrosses. El propietari respondrà d'aquestes accions i l’article 553-40.2 autoritza la comunitat a demanar la cessació judicial. Així mateix, s'han de respectar les normes de festes al pis de la comunitat de veïns si la celebració es trasllada a l'interior.
Petició formal: Remet un escrit a la Presidència i a l'Administrador de finques amb la sol·licitud de fer festes a les zones comunes de la comunitat de propietaris, per tal d'incloure el punt i votar-ho a l'ordre del dia de la següent junta.
Comunicació veïnal: Els dies immediatament anteriors a la festa, penja cartells informatius al taulell de la comunitat i a l'ascensor explicant amb claredat la data i l'horari de la celebració.

El domicili és un espai privatiu, però això no canvia les normes de convivència ni l'obligació d'evitar activitats molestes a la comunitat de propietaris d'acord amb el Codi Civil Català.

Aquestes pautes garanteixen el dret a rebre els teus convidats a la comunitat de propietaris segons el Codi Civil Català i el correcte compliment del reglament de règim interior de la comunitat de propietaris a Catalunya.