El fonamental sobre la rendibilitat del lloguer
Ets propietari i avalues formalitzar un contracte d'arrendament1? Obtenir una rendibilitat percentual positiva és el que hi dona sentit. En canvi, quan sigui negativa descarta l'operació: Grup Housfy t'ajudarà a trobar millors alternatives.
Rendibilitat del lloguer: Concepte, fórmula matemàtica i quina de les dues ens interessa
Rendibilitat del lloguer es defineix com: "percentatge de benefici derivat d'arrendar un producte immobiliari en relació amb el valor de la inversió que representa adquirir-lo".
Quan vulguis descobrir el valor d'aquesta hauràs de fer les següents operacions: (ingressos anuals procedents dels pagaments mensuals del lloguer - despeses fixes + manteniment) / quantitat d'inversió * 100.
Com passa amb el sou pots obtenir tant la rendibilitat bruta com la neta.
La bruta s'obté excloent les despeses associades a mantenir la propietat del producte immobiliari.
En canvi, la rendibilitat neta de l'arrendament sí que comporta incloure tots els desemborsaments derivats d'arrendar.
Parlarem sempre de la rendibilitat neta perquè:
• La rendibilitat bruta del lloguer, en excloure tots els càrrecs, fa l'efecte que durant el temps que l'immoble està arrendat deixes de ser-ne propietari. Això és fals: mentre el contracte d'arrendament és en vigor confereix drets i deures a les dues parts.
• La rendibilitat del lloguer pivota sobre precisar el benefici total de l'operació. Quan s'obvien despeses, calcular-la és impossible.
Qui ha de pagar els subministraments i el manteniment del producte immobiliari?
Els subministraments -aigua, llum, gas i Internet- els assumeix el llogater. El nostre Administrador Ricard Aris afegeix que, quan aquests serveis s'hagin de contractar per a tota la comunitat de propietaris el President podrà oferir a la Junta de Propietaris acordar-los amb els diferents proveïdors.
Pel que fa al manteniment el pagador dependrà de com s'entengui aquest concepte.
Així, quan es fa de manera restrictiva el manteniment és: l'acció d'encarregar totes les obres fonamentals per l'habitabilitat. Llavors el propietari és el responsable.
El significat més ampli de manteniment és: reparacions pel mal ús o desgast diari. En aquest cas, el llogater és qui paga.
Abans de llogar cal considerar curosament tres aspectes
• El moment del mercat immobiliari i el poder adquisitiu de les llars: Cercar aquestes dades a fonts oficials dona el "retrat robot" de la teva demanda.
• Quantificar els teus objectius que vols aconseguir: Sense ells vas cec.
• En quant temps arribar-hi: Gràcies a la fórmula de la rendibilitat del lloguer es pot saber.
Fer la reflexió anterior allunya tres perills:
• Tenir expectatives massa elevades.
• Prendre males decisions d'acord amb aquestes esperances.
• Arriscar els teus diners.
Els sis factors principals a l'hora de valorar la rendibilitat del lloguer
1 La "Llei 12/2023 pel Dret a l'Habitatge": Canvi de coordenades a l'hora de llogar
El càlcul de la rendibilitat del lloguer s'ha vist alterat amb l'entrada en vigor de la "Llei 12/2023 pel dret a l'habitatge". En ella es van establir topalls als preus a partir de la declaració legal de "zones tensades de lloguer".
Aquestes àrees són proposades pel municipi i, només, si es compleixen els requisits legals per ser zones tensades és la Comunitat Autònoma qui les aprova per tres anys des de la data del seu establiment.
2 Els impostos a pagar, com a persona física propietària, quan destines el teu producte immobiliari al lloguer
Quin és el fet imposable que motiva l'obligació legal de satisfer tributs per un arrendament?
Ser un ingrés procedent del capital immobiliari que ha de declarar-se i tributar (a partir de 6.000 € defraudats s'incorre en delicte fiscal).
Quan es lloga els principals tributs a satisfer són:
• L'impost de la Renda de les Persones Físiques (més conegut pel seu acrònim IRPF): És estatal -tot i que està parcialment cedit a les comunitats autònomes-.
Té diferents trams que varien segons quin sigui el teu nivell de renda. Així, d'acord amb la llei, se t'aplicarà un tipus impositiu entre el 19% i el 47% per l'arrendament o sotsarrendament urbà.
• Impost de Béns Immobles (més conegut pel seu acrònim IBI): És municipal. Per calcular-se l'Ajuntament utilitza el valor que el cadastre de la teva localitat atorga al teu immoble.
S'abona un cop l'any des del proppassat 1 de març de 2025. A Barcelona aquest any el tipus impositiu és del 0,66%. Això serà així sempre que no et toqui revisar el valor del teu producte immobiliari (aquesta actualització serà vàlida durant els pròxims nou anys).
• Taxa de residus urbans: És municipal. Com puntualitza la nostra administradora Montse Roig "l'ha de pagar qui, en cada moment, sigui el titular".
D'aquesta manera el subjecte passiu depèn de si el lloguer està en vigor o no:
a) El pagador serà el llogater quan el contracte d'arrendament estigui en vigor.
b) Pagarà el propietari quan el pis no estigui llogat.
Pot passar que el llogater no pagui, llavors, el propietari ha d'avançar la quantitat estipulada a l'administració per, en un moment posterior, reclamar-ne la devolució a l'inquilí.
• Impost del Valor Afegit (més conegut pel seu acrònim IVA): Com a norma general no s'aplica. Hi ha, però, tres excepcions a aquest principi:
a) Quan dins de l'immoble arrendat es portin a terme activitats turístiques o serveis d'hostaleria.
b) Quan l'immoble arrendat s'orienti a l'acompliment d'activitats comercials d'un altre tipus.
c) En aquells casos en els quals l'habitatge sigui també lloc de treball (pensem en professionals liberals)2.
2.1 Quins dels principals gravàmens per a actes relacionats amb la propietat no s'han de satisfer per posar un producte immobiliari per a llogar sent persona física?
Quan es lloga no s'apliquen tots els impostos sobre els immobles s'apliquen.
• lmpost del Valor Afegit: Una persona física arrendadora està exempta per aquest concepte (amb les tres excepcions de l'anterior punt).
• Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (més coneguts pels seus acrònims respectius ITP i AJD). Es tracta de tributs motivats per la compravenda i la transmissió. Per definició aquestes són operacions oposades a l'arrendament.
3 El preu mitjà al qual es lloga a la zona on és el teu pis, local o oficina i si hi ha molta demanda
Un immoble no es mou, per tant, prioritza esbrinar el preu de la zona precisa on s'ha edificat.
Et recomanem cercar aquesta informació en alguna d'aquestes fonts:
• Els registradors de la propietat.
• Els tasadors.
• L'Ajuntament de la teva localitat.
• El govern autonòmic corresponent.
• El Banc Central Espanyol i europeu.
• Els grans bancs privats.
• Els Col·legis d'Administradors de Finques.
Com adverteix la nostra empresa matriu Housfy, recolzar-se en els portals immobiliaris per saber a quant es lloga és un error perquè "el preu de publicació no té per què coincidir amb l'import real pel qual es tanca l'operació". L'ideal és comprovar sobre el terreny a quins preus la demanda lloga.
4 El barri on s'emplaça el teu producte immobiliari i si en ell estan previstes transformacions urbanístiques
Qualsevol barri pot ser transformat amb nous: parcs, avingudes, centres d'excel·lència científica, campus universitaris o estadis esportius. El bon urbanisme revalora tot l'entorn per això recomanem informar-se de si actuacions com les descrites tindran lloc a prop del producte immobiliari que, en un futur pròxim, llogaràs.
5 Les despeses derivades de formar part de la comunitat de propietaris
Entre els principals costos de ser el titular d'un producte immobiliari hi ha els relacionats amb formar part de la comunitat de propietaris, el més usual dels quals és la quota ordinària3. Aquest pagament anual, al que és obligatori contribuir segons el teu coeficient de participació, va destinat a nodrir el pressupost d'aquesta.
6 La mida del producte immobiliari que ofereixes
Per acabar, esmentem el factor potser més obvi: Com més petit és més rendible és llogar-lo perquè la inversió inicial serà menor.
Amb Grup Housfy prepara't per obtenir ingressos regulars procedents de la teva propietat.
1: En arrendar el llogater ha d'abonar al propietari una quantitat mensual en compensació per la cessió de l'ús i el gaudi de l'espai.
2: Els tres usos excepcionals de l'IVA que legalment es poden gravar dins d'un producte immobiliari arrendat no deriven del fet imposable de l'arrendament sinó de la prestació i consum de serveis empresarials a l'immoble.
3: A vegades pots haver d'abonar una despesa de caràcter extraordinari o derrama.