El valor probatori del consentiment tàcit en l'àmbit de la comunitat de propietaris
Agraïm a la nostra companya Tamara Sandia que estigués atenta al portal Vlex. Així hem pogut portar al nostre blog un tema nou: El valor probatori del consentiment tàcit dins de la comunitat de propietaris.
1. Introducció: el concepte de consentiment tàcit
En el cas que ens ocuparà comprendre la noció de consentiment tàcit és essencial.
Com es defineix "consentiment tàcit?" És una acceptació d'una situació de facto que s'allarga en el temps aquesta aquiescència neix de la inacció de les persones afectades davant una situació donada.
Com diu la dita popular castellana: "quien calla otorga". En Dret hi ha moltes situacions en les quals aquesta mena d'acceptació es produeix, sense anar més lluny, avui n'analitzarem un exemple: la posició dels tribunals a la sentència 324/2023 de 28 abril de 2023.
2. Exposició dels fets jutjats
En aquest enllaç pots accedir a la sentència 324/2023 de 28 abril de 2023. En ella l'Audiència de Las Palmas va estimar el recurs davant un reglament de la comunitat de propietaris d'un veí que feia servir els passadissos de la comunitat com a terrassa del seu bar.
En contra d'ell els altres copropietaris argumentaven que aquests són espais comunitaris, per tant, no poden ser utilitzats com privatius. En conseqüència demanaven la restitució de la possessió comunitària de l'espai, amb la consegüent retirada de tots els mobles del bar. Per recolzar la seva demanda els altres copropietaris s'emparaven en una ordre que atorgava poder al president per prohibir l'ús privatiu d'espais comunitaris.
La sentència del jutge
Per estimar el recurs del veí i rebutjar l'argumentació de la resta de la comunitat, el ponent de la sentència assenyalava que durant trenta-cinc anys la terrassa va ser permesa pels copropietaris de la comunitat al demandat sense cap mena d'objecció, aquest llarg període de temps, equival a un consentiment tàcit que consolida el dret del demandat a usar-los com a terrassa.
En paraules del magistrat: "No pot qualificar-se d'ocupació sense autorització de la Junta de propietaris la que ve desplegant des de fa trenta-cinc anys el demandat sinó que (la persistència en el temps d'aquesta situació) constitueix un genuí reconeixement del dret d'ús de la terrassa que no venia sinó a confirmar el que ja tàcitament era consentit(...)".
En conclusió és totalment indiferent que la Junta no hagués aprovat l'ús dels passadissos com a terrassa. D'aquí se segueix que la validesa de l'ordre que atorgava poder al president la facultat de prohibir l'ús d'espais privatius decau.
Lliçons del cas per una comunitat de propietaris
Quan un determinat ús dels espais comuns de la propietat generi controvèrsia recomanem emfàticament debatre'l a la Junta de Propietaris que segueixi a l'aparició de la polèmica.
És suficient aixecar la mà a la reunió de propietaris i posar sobre la taula el tema?
No, cal fer constar un punt a l'ordre del dia de la reunió següent. Per fer-ho cal adreçar un escrit al President amb la petició de debatre, per posar l'exemple del cas que ens ocupa, "l'ús dels passadissos com a terrassa".
Llavors si es podrà dialogar, votar -i aprovar o rebutjar- el tema que hagis proposat. Un cop la comunitat s'hagi pronunciat ja no tindrà sentit al·legar que hi ha un consentiment tàcit, en tot cas, serà un consentiment explícit i, per tant, legalment vinculant -des del moment que la votació consti en acta-.
No val a badar, com mostra la sentència analitzada, el pas del temps consolida situacions de fet per convertir-les en situacions de dret amb totes les de la llei.
A Finques Feliu, en pro de la bona convivència, sempre aconsellarem:
- Escoltar les raons de l'altra part
- Posar-se a la pell de l'altra part i intentar arribar a un acord equilibrat i beneficiós per a tothom
- Recórrer a la mediació de l'Administrador de la finca
- Votar l'hipotètic acord a la Junta (evidentment per tal que aquesta votació sigui vàlida el seu resultat ha de recollir-se a l'acta de la reunió)
Només si totes les fases anteriors s'ha acomplert es podria impugnar judicialment un acord ferm pres a la Junta de Propietaris.
Confiem haver-te ajudat!