Fons de reserva de la Comunitat de Propietaris: com calcular-lo?

Prepara't per gaudir d'una visió panoràmica d'una de les partides emblemàtiques del pressupost de la comunitat de propietaris: el "fons de reserva". Aquest ha de ser validat de conformitat amb l'article 553-20.1 del Codi Civil Català: "La junta de propietaris s’ha de reunir, de manera ordinària, una vegada l’any per a aprovar els comptes i el pressupost (...)¹". Catorze articles abans, al 553-6.1, en referir-se a aquest capítol del pressupost el legislador català escull deliberadament l'imperatiu.

Diu així: "Al pressupost de la comunitat ha de figurar (...) una quantitat destinada a la constitució d’un fons de reserva". El missatge és nítid: incloure aquesta partida és una obligació.

 

Com es calcula el fons de reserva de la comunitat de propietaris?

 

Amb dues senzilles passes:

 

1. Llegir l'article 553-6.1: "En el pressupost de la comunitat ha de figurar una quantitat no inferior al 5% de les despeses comunes destinada a la constitució d’un fons de reserva".
2. Aplicar la fórmula per calcular el mínim legal del fons de reserva: Import total de les despeses comunes pressupostades*5/100².

 

Codi Civil Català i Codi Penal: doble barrera contra l'ús fraudulent del fons de reserva

 

La legislació vigent està preparada per impedir la teva indefensió davant eventuals usos indeguts del fons de reserva.

 

Codi Civil Català

 

La legislació catalana especifica quatre paràmetres que fan el fons de reserva fiscalitzable:

a) La presentació de la seva comptabilitat.
b) Qui en pot disposar i estar autoritzat a fer operacions amb ell. 
c) Usos legals del fons de reserva.
d) Titularitat.

L'article 553-6.3 s'ocupa dels primers tres paràmetres, disposant que el fons de reserva ha de figurar de la següent manera dins d'una:

 

• "Comptabilitat separada i ha de dipositar-se en un compte bancari especial a nom de la comunitat. 

 

•  Els administradors només poden disposar d'ell, amb l'autorització de la presidència. 

 

• Per a atendre despeses de la comunitat imprevistes de caràcter urgent o, amb l'autorització de la junta de propietaris, per a fer front a les obres extraordinàries de conservació, reparació, rehabilitació, instal·lació de nous serveis comuns i seguretat, així com per a les quals siguin exigibles d'acord amb les normatives especials."

 

Al 553-6.2 s'aclareix qui és titular del fons de reserva:

 

(...) "És de tots els propietaris i el fons resta afectat a la comunitat sense que cap propietari tingui dret a reclamar-ne el retorn en el moment de l’alienació de l’element privatiu".
A més l'Administrador de Finques és un professional format per mediar davant conflictes.

 

Codi Penal

 

No ha estat suficient l'exhaustivitat del Codi Civil Català ni amb l'experiència de l'Administrador de Finques? Encara et resta el Codi Penal.
  

• A l'article 253 tipifica el delicte d'apropiació indeguda.

En citem l'extracte més significatiu pel cas que ens ocupa:
"Seran castigats (...) els que, en perjudici d'un altre, s'apropiessin per a si o per a un tercer, de diners (...) que haguessin rebut en dipòsit, comissió, o custòdia."

•  Al 250 es fixen les penes per sancionar les dues conductes més semblants a la questió tractada: 

El delicte d'estafa es castiga amb penes de presó d'un a sis anys i multa de sis a dotze mesos, en citem els dos punts més aplicables a la comunitat de propietaris:

1. Recaigui sobre coses de primera necessitat, habitatges (...).
6. Es cometi amb abús de les relacions personals existents entre víctima i defraudador, o aprofiti aquest la seva credibilitat empresarial o professional.

 

Quan t'ajuda el fons de reserva

 

Un cop tens garantia que el legislador treballa a favor teu és hora de parlar del fons de reserva en positiu :

Aquest ajuda a l'hora de:

 

1. Finançar obres inajornables que sobrepassin el pressupost anual ordinari. La inexistència d'aquesta previsió legal seria nefasta per tres motius:

a) Els propietaris estarien forçats a aprovar derrames imprevistes i elevadíssimes per contractar actuacions per a la seguretat o l'habitabilitat de l'edifici.
b) L'aprovació d'aquestes seria, probablement, impugnada. 
c) Aquest ambient conflictiu seria letal per a la convivència.

 

2. Invertir en la revaloració del teu patrimoni immobiliari

 

Quan una comunitat de propietaris aposta per:

• L'habitabilitat de l'edifici on viu: En aquest sentit, és imprescindible tramitar-ne la cèdula d'habitabilitat. Amb posterioritat, ho serà superar la Inspecció Tècnica de l'Edifici. Fer-ho ens assegura que no hi haurà patologies constructives³. 

 

•  La seva modernització d'acord amb les lleis vigents.

 

• L'accessibilitat universal⁴.

 

•  Adequar-lo a demandes de propietaris individuals aprovades en Junta.

El resultat d'aquestes actuacions tendirà a la revaloració dels productes immobiliaris dels arrendadors.

 

3. Impulsar el manteniment constant de l'edifici

 

Amb aquest objectiu, oferim contractar el servei de Facility Management. Gràcies al qual un arquitecte tècnic s'ocuparà de:

• Fer una exhaustiva avaluació de l'estat de l'edifici.
• Prescriure, a temps, les oportunes actuacions de manteniment i millora.
• Revisar l'efectiva i correcta realització d'aquestes.

Com a resultat de l'acció d'aquest professional, la comunitat de propietaris estarà més a prop d'acomplir la previsió de l'article 553-6.4. Aquest estableix el següent: "Els romanents del fons de reserva de cada any s'acumulen en el fons de l'any següent". El manteniment proactiu avui, minimitza la despesa demà!

Calcular el fons de reserva per la comunitat de propietaris és molt operatiu... Tenir-ne una visió de conjunt t'aporta valor afegit.

 

^{1: A l'article 553-18 c) és on el legislador ordena: "Preparar els comptes anuals de l’exercici precedent i el pressupost". Al 553-19 lletra d) s'estableix la competència de la Junta de Propietaris per a: "L’aprovació dels pressupostos i dels comptes anuals". Ens trobem davant dels dos preceptes que antecedeixen el 553-20-1 que mencionem al cos del text.
2: En el rar cas que els propietaris voteu a la Junta un percentatge superior al mínim 5% legal. La fórmula del fons de reserva canviarà lleugerament: Import total de les despeses comunes pressupostades de la comunitat de propietaris*x/100. 
3: Quan, com a resultat, de la Inspecció Tècnica de l'Edifici, es denegui l'aptitud o aquesta sigui provisional s'hauran de fer les obres pertinents. Un dels avantatges de contractar Facility Manager és que l'edifici no requereixi cap actuació addicional o, bé, aquesta sigui de poc impacte.
4: Les obres d'accessibilitat són adoptables per majoria simple dels vots, a demanda d'una persona discapacitada o d'una d'almenys setanta anys.}