Set preguntes actualitzades sobre el contracte de lloguer
Al març vàrem escriure un article sobre la documentació que demanem per formalitzar un lloguer. Avui solucionem dubtes sobre aquesta forma de tinença.
1. Què suposa llogar? i Què ha de constar en el contracte de lloguer?
Implica que el propietari/a cedix temporalment i voluntariament la possessió d'un bé immoble a canvi d'una renda establerta al contracte de lloguer. En ell, sempre s'establirà explícitament la quantitat a satisfer i la direcció de l'immoble llogat.
2. El RDL 11/2020 de 31 de març preveu quatre mesures que afecten la relació propietari / inquilí:
2.1. Suspensió de desnonaments per a les famílies vulnerables:
El jutjat haurà de valorar l'extensió del concepte "família vulnerable" i si aquesta "vulnerabilitat" ha estat causada per una minva d'ingressos directament derivada de la situació econòmica causada pel coronavirus. La suspensió és per un termini de sis mesos (a comptar a partir de la fi de l'estat d'alarma).
2.2 Pròrroga automàtica dels contractes d'habitatge habitual:
Els contractes d'aquest tipus que anessin a vèncer entre l'entrada en vigor de l'estat d'alarma i dos mesos després de la seva finalització podran prorrogar-se, a petició de l'inquilí, per un període màxim de sis mesos. En aquest temps, els termes i condicions establertes en el contracte inicial hauran de mantenir-se. Aquesta sol·licitud haurà de ser acceptada per l'arrendador, llevat que les parts fixin un altre tipus d'acord.
2.3 Moratòria en grans propietaris:
"Gran propietari/@" és la persona -jurídica o física- titular de 10 o més habitatges.
Els inquilins que es trobin en situació de vulnerabilitat econòmica podran sol·licitar a la propietat, l'ajornament temporal i extraordinari de l'pagament de la renda durant quatre mesos. A partir d'aquí, l'arrendador pot triar entre oferir a l'inquilí una reducció de l'50% del deute d'aquests quatre mesos o anar fraccionant les quotes a deure en el termini de tres anys i sense cap tipus d'interès acumulat.
2.4 Moratòria en petits propietari @ s:
El text discutit al Consell de Ministres permet que els inquilins vulnerables sol·licitin a l'arrendador una pròrroga o condonació. Tots dos tindran un termini de set dies laborables des de la petició per buscar alternatives, ja sigui la suspensió, l'ajornament o el fraccionament de la quota.
Com no pot ser d'una altra manera qui s'aculli fraudulentament als ajuts que s'estableixen serà castigat.
Per conèixer totes les mesures de l'RDL que protegeixen inquilins fes click al link del diari cinc dies.
3. Com s'estableix l'import del lloguer?
Depèn del moment del pacte entre propietari i llogater a què fem referència.
En primera instància quan el llogater busca un immoble és el propietari qui n'estableix el preu en lliure mercat (ara parcialment intervingut). Ara bé, quan ha finalitzat el primer contracte i es tracta de prorrogar-lo el possible increment del preu de lloguer no podrà superar l'Índex de preus al consum.
4. Què és la fiança de lloguer? És legal?
Un import que el llogater/a ha de dipositar a l'Institut Català del Sòl per cobrir possibles desperfectes a l'habitatge (en cas de no existir cap la fiança es retornarà sencera al llogater/a quan s'acabi el contracte de lloguer). La fiança equival a un mes de lloguer per a un habitatge i de dos mesos per a usos diferents al residencial. A més, les parts poden acordar establir garanties bancàries addicionals.
La fiança és completament legal. Concretament, es fixa a l'article 36 de la Llei d'Arrendaments Urbans vigent el 2020. Al ser establerta a la llei, no és una imposició de la propietat ni tampoc de l'empresa immobiliària.
5. Es pot prorrogar un contracte de lloguer?
Sí sempre que la propietat no s'oposi i que el/la llogater/a també vulgui continuar amb ell.
6. Pot el propietari recuperar el bé immoble abans de la finalització del contracte?
Si, però ha de comunicar al/a llogater/a la seva intenció amb una antelació de 30 dies respecte al final del contracte (o d'alguna pròrroga del mateix). Cal esmentar que la propietat només pot argumentar que necessita el producte immobiliari per a ell/a mateix/a o un/a familiar proper per la recuperació.
Així mateix, perquè tot sigui legal la aquesta intenció ha de constar de bon principi al contracte i el propietari no pot recuperar-lo abans d'haver transcorregut un any des de l'inici del lloguer.
7. Pot el/la llogater/a "desistir" del contracte de lloguer abans del final d'aquest?
Si, pot renunciar al contracte. Això sí, ho ha de fer un cop hagin passat sis mesos d'ençà de la signatura. Pel que fa al procediment, el llogater ha de comunicar el desistiment per un mitjà fefaent -un burofax per exemple-.... tan fàcil? De cap manera.
Vegem-ho, atès que el/la propietat és perjudicada per la prematura marxa del llogater, segons l'article 11 de la LAU aquest l'indemnitzarà amb el pagament avançat d'una mensualitat per cada un dels anys que resti fins al final estipulat al contracte (o la part proporcional si en el moment del desistiment queda menys d'un any). El desistiment no ha estat modificat pel recent Reial Decret 7/2019 que reforma la Llei d'Arrendaments Urbans.
Descobreix els nostres serveis: t'ajudem a llogar, vendre, tenim cura del teu patrimoni i t'assessorem en tot.