Drets i deures de llogater i propietari

1. Quins drets té el llogater?

•  Negociar amb el propietari la renda del lloguer i la durada del contracte

Si es desitja, el contracte d'arrendament podrà prorrogar-se anualment cinc anys per persones físiques i set en el cas de les jurídiques.

Això serà així tret que el propietari necessiti l'immoble per viure en ell permanentment.  A més, el contracte de lloguer serà prorrogable anualment un mínim de tres anys si l'inquilí ho desitgés.

• Adquirir preferentment l'habitatge:

Això significa que el llogater tindrà dret prioritari a l'hora de comprar l'habitatge en cas que el propietari decideix posar-lo en venda.

• Sol·licitar a l'arrendador les reparacions necessàries per a la conservació de l'habitatge:

Aquest no és un dret absolut. És a dir, l'inquilí no pot reclamar al propietari reparacions addicionals derivades del mal ús que ell faci de l'habitatge una vegada es troba vigent el contracte de lloguer.

En aquest sentit, des de Feliu recordem als llogaters que el seu pis de lloguer és seu -encara que sigui temporalment- tracti'l amb cura i estableixi una comunicació fluïda amb el propietari per evitar malentesos que derivin en conflictes.

• El propietari està obligat a facilitar els rebuts o una prova escrita del pagament de les rendes del lloguer

Aquest dret arrela en l'article 17 de la Llei d'Arrendaments Urbans  que diu el següent:  “El propietari queda obligat a lliurar al inquil·lin rebut del pagament, tret que s'hagués pactat que aquest es realitzi mitjançant procediments que acreditin l'efectiu compliment de l'obligació de pagament per l'arrendatari”.

• Ampara constitucional davant la violació de domicili:

 
Un cop estigui en vigor el contracte de lloguer, el propietari no podrà entrar a l'habitatge arrendat sense permís explícit de l'inquilí. La violació de domicili sense permís judicial és inconstitucional.

• Recuperar la fiança de lloguer:

L'experiència ens diu que es tracta d'un punt que genera confusió pel que fa a la tornada de la fiança de lloguer. L'article 36 de la LAU estableix que: la fiança “ha de ser restituïda a l'arrendatari -pel propietari- al final de l'arrendament, transcorregut un mes des del lliurament de les claus pel mateix sense que s'hagués fet efectiva aquesta restitució”. El que hem dit es compleix sempre que el pis es trobi en perfectes condicions al moment de terminació del lloguer. Per contra, sí el pis té algun tipus de desperfecte s'entén que s'ha incomplit el contracte de lloguer i la llei faculta al propietari per retenir l'import de la fiança. Per a dubtes addicionals consulta el nostre article de fa un any.

2. Quines obligacions té el llogater?:

• Realitzar el pagament de la fiança de lloguer:

Quan? Abans de la signatura del contracte de lloguer. Pel que fa a l'import de la mateixa serà d'una mensualitat en el lloguer d'habitatges i dos en el lloguer per a ús diferent d'habitatge.

• Complir amb el pagament mensual de la renda del lloguer:

El desemborsament s'efectua durant els set primers dies del mes, en el lloc i pel procediment que acordin les parts o, en defecte d'això en metàl·lic i en l'habitatge arrendat (encara que el normal és que es pacti que la renda es pagui per transferència bancària).

• No es pot cedir el contracte:

Això implica la prohibició expressa de subarrendar sense el consentiment escrit del propietari.

Deixar l'habitatge en les mateixes condicions en què estava quan va començar el contracte de lloguer:

• Pagar les petites reparacions:

Siguem clars, aquestes reparacions únicament han de derivar-se del desgast per l'ús ordinari de l'habitatge i les que siguin imputables per un mal ús per part de l'inquilí.

Posar en coneixement del propietari en el termini més breu possible la realització de les reparacions que siguin necessàries per conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat
A aquest respecte, l'inquilí està obligat a permetre l'entrada del propietari i/o tècnics designats per ell per verificar la necessitat de realitzar aquestes reparacions.

• Suportar les obres de millora referides:

El bé immoble està en lloguer d'això no hi ha dubte. Ara bé, segueix sent del propietari per aquest motiu, l'inquilí ha de suportar les obres de millora que,en primer lloc, a més, li beneficiessin a ell/ella.

•  L'inquilí mai pot realitzar obres en l'habitatge que va llogar

• El llogater no pot dur a terme a l'habitatge activitats: molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites

En aquests casos la rescissió del lloguer és immediata.

3. Quins drets té el propietari?:

• Rebre la fiança de lloguer  -equivalent a una o a dues mensualitats de la renda-

• Rebre puntualment el pagament de la renda de lloguer acordada

Encara que hi ha ocasions en les quals es demana més quan l'immoble és molt gran o té un gran valor.

• Exigir a l'inquilí que repari els danys que hagi pogut causar en l'habitatge:

Aquests són els causats per un ús indegut de l'immoble o conseqüència de l'ús diari. Siguem clars: els danys estructurals de l'immoble o els causats per altres veïns que afectin a l'habitabilitat de l'habitatge, hauran de ser sufragats pel propietari.

• Augmentar la renda del lloguer en funció del que s'hagi especificat en el contracte:

Es tracta d'un dret subjecte a que consti una clàusula explicita al contracte de lloguer. Així les coses, si el propietari no introdueix aquesta clàusula en el contracte, haurà de cobrar el mateix import en concepte de renda durant la durada del contracte

• Suspendre el sistema de pròrrogues del contracte de lloguer quan hagi passat el primer any de durada del contracte:

El propietari haurà de: comunicar-li-ho a l'inquilí amb, almenys, 30 dies d'antelació i, motivar aquesta suspensió per la “clàusula de necessitat”. Això és, que ha de disposar de l'habitatge per destinar-la a habitatge permanent per a si mateix o per als seus familiars de primer grau.

• Sol·licitar la resolució judicial del contracte de lloguer si l'inquilí npaga les rendes

A hores d'ara és obvi però el lloguer és un contracte entre un propietari que cedeix l'ús del bé immoble a canvi d'una contraprestació econòmica. De no produir-se el pagament la resolució judicial és solicitable. Recordar que un altre supòsit punible és el subarrendament il·legal.



4. Quines obligacions té el propietari?:
 

• Garantir que l'habitatge és habitable

 A totes les Comunitats –excepte a Madrid i Extremadura- cal la cèdula d'habitabilitat de l'habitatge.  No n'hi ha prou amb aquesta garantia, l'habitatge ha de seguir en condicions d'habitabilitat durant el temps que duri el contracte de lloguer. Perquè un ben immoble sigui alquilable ha de posseir el corresponent Certificat d'Eficiència Energètica que ha de ser atorgat per un técnic facultat per a això.

• Reparar el que sigui urgent dins l'habitatge

Especifiquem exemples de què és urgent: encarregar-se d'avaries en les instal·lacions elèctriques de l'immoble o de la caldera.

• No molestar al llogater

Durant el temps en el qual es troba vigent el contracte de lloguer l'inquilí està assistit pel dret de “inviolabilitat” del domicili. De la mateixa forma no ha de ser sotmès a mobbing.

• Comunicar qualsevol actualització que es produeixi en la renda del lloguer:

Quan canviï la renda de lloguer, el propietari ha de comunicar-ho a l'inquilí de forma fefaent amb un mes d'antelació com a mínim. A més, ha de justificar totes aquelles despeses que provoquin l'augment del lloguer pactat inicialment.

• Garantir a l'inquilí un ús pacífic de l'habitatge:

El propietari haurà de garantir a l'inquilí que cap tercer reclamarà judicialment la possessió o utilització de l'habitatge durant la vigència del contracte de lloguer.

Ara, tant si vostè és propietari com llogater té una guia amb la qual els paràmetres del contracte del lloguer i les implicacions que suposa la seva signatura estan clars. En Feliu sempre li podem ajudar tant llogant béns immobles com assessorant-li en qualsevol dubte.