Alquiler turístico de habitaciones a la vivienda habitual: ¿Tengo que declararlo?
 

De todas todas es legalmente obligatorio declarar el alquiler turístico de habitaciones¹. La sanción por evadir el impuesto puede llegar a representar el 150% sobre la cantidad defraudada. 

Debes declarar el arrendamiento dentro del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. Conoce su hecho imponible 
 

El alquiler se tiene que declarar dentro del Impuesto de las Personas Físicas. Este se regula en la Ley 35/2006 de 28 de noviembre accede a toda la norma.

El concepto de “hecho imponible” designa aquello que: “Justifica legalmente que la Administración pueda cobrar un determinado impuesto o tasa”. Antes de la aprobación de cualquier cambio impositivo es preceptivo que exista, publicada y en vigor la ley habilitante para este. 

En 1978 España aprobó por primera vez una legislación para el IRPF. Es en el artículo seis de la ley 35/2006 donde el legislador determina el hecho imponible de este tributo: “La obtención de renta por parte del contribuyente”. 

Como norma general el Alquiler turístico de habitaciones será un rendimiento de capital mobiliario no un procedente de una actividad económica 
 

De entrada detallamos las cinco fuentes de ingresos a reflejar dentro del IRPF:

• Los rendimientos del trabajo.
• Los rendimientos del capital.
• Los rendimientos de las actividades económicas.
• Las ganancias y pérdidas patrimoniales.
• Las imputaciones de renta establecidas por ley. 

En la gran mayoría de casos la Agencia Tributaria considerará el arrendamiento turístico de habitaciones como “rendimiento del capital inmobiliario”. 

Puedes leer el motivo en el artículo 22 de la Ley 35/2006 titulado: “Rendimientos íntegros del capital inmobiliario”. 

Se establece que disfrutan de esta consideración: 

• “(…) Los rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes (…) todos los que se deriven del arrendamiento (…).
• Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos tenga que satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario”.

 El lenguaje común confunde. Aun así, en principio, el legislador no considera el alquiler de habitaciones como “rendimiento de una actividad económica”.

 Para averiguar el por qué hay que fijarse en el segundo epígrafe del artículo 27 llamado “Rendimientos íntegros de actividades económicas”. 

Se especifica la condición para que una dedicación sea considerada como “actividad económica”: Dar trabajo a “por lo menos, una persona ocupada con contrato laboral y a jornada completa”. Este supuesto en el alquiler de habitaciones puede darse en una casa particular, pero es muy raro.

La consulta vinculante V-1643-25 a la Dirección General de Tributos: La solución para tributar correctamente por el alquiler de habitaciones
 

Una vez introducido el concepto básico en cuanto al pago del impuesto que nos ocupa y los dos artículos claves de la Ley 35/2006 toca abordar la respuesta de la Dirección General de Tributos a la siguiente consulta de una particular que alquila habitaciones: 

En 2024 alquilé durante ciento treinta y cinco días -más de un mes, por lo tanto, a pesar de que se destine a recién llegados es considerado de temporada-. ¿Cómo tengo que tributar por los ingresos derivados del alquiler de aposentos al IRPF?

Desde el 1 de julio de 2025 los alquileres de corta duración para ser comercializados de manera legal deben estar registrados dentro de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos². 

Esta obligación se tiene que satisfacer en cumplimiento del Decreto Ley 1312/2024. El concepto de alquiler de corta duración se define como “Aquel que no constituyen la residencia habitual del inquilino y se promocionan a través de medios digitales. Incluye tanto alquileres turísticos como no turísticos, y alcanza desde habitaciones hasta viviendas completas”³.

Una vez hemos establecido que el interrogante tratado hace referencia en el alquiler de corta duración profundizamos en los conceptos que el propietario puede deducirse cuando solo arrienda una única habitación, no toda la casa. 

Estos son los siguientes segundos el artículo 23.1 de la Ley 35/2006:

• “Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del cual procedan los rendimientos. 
• Otros gastos de financiación. 
• Gastos de reparación y conservación del inmueble.” 
   

El legislador impone una limitación respecto a lo deducible: 

“El importe total (…) no podrá exceder, para cada bien o derecho, la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes (…)”.

Esto no impide que, para ampliar las deducciones de los rendimientos del capital inmobiliario, el legislador se apoya en el artículo 13 del Real Decreto 439/2007. Que profundiza qué tendrá “la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario”. El artículo 14 dispone en cuanto a los gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario, lo siguiente:
“1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los otros bienes cedidos con este, siempre que respondan a su depreciación efectiva”. El punto 2 establece las condiciones precisas para la amortización. Y el 3 determina que en el supuesto de que los rendimientos procedan de la titularidad de un derecho o facultad de uso o goce, podrá amortizarse, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho, su coste de adquisición satisfecho.

La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes:

a) Cuando el derecho o facultad tuviera plazo de duración determinado, lo que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración de este.

b) Cuando el derecho o facultad fuera vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3%. ”De acuerdo con el anterior, en cuanto a la determinación del rendimiento neto derivado de los rendimientos de capital inmobiliario, se pueden deducir de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención –evidentemente solo aquellos correspondientes al periodo de tiempo en que la habitación haya estado alquilada–, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble en la parte correspondiente a la habitación alquilada respecto a los días en que haya durado el alquiler, el legislador en la línea de enumerar gastos deducibles también denomina la posibilidad de practicarla respecto a los muebles alojados dentro de la habitación arrendada.

En cuanto a gastos de suministros (de agua, luz, gas e internet) que se correspondan con el arrendamiento parcial de la vivienda durante los días en que esta ha sido alquilada en parte durante el periodo impositivo, estos gastos solo serán deducibles en la medida en que sean soportados y pagados de manera efectiva por el arrendador (…).

La consulta aborda ahora los gastos generales incurridos que no sean susceptibles de individualización, será necesario prorratear los gastos totales teniendo en cuenta qué corresponden a la parte de la casa que está alquilada y qué corresponden a la parte que no lo está (es decir al resto de la vivienda).

Para acabar, en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado conforme a lo que se dispone en el apartado 1 del artículo 23 de la Ley 35/2006 -una vez deducidas los gastos necesarios para su obtención- se reducirá en un 60%. Es importante destacar que la reducción del 60% prevista por el alquiler de vivienda habitual no es aplicable en casos de alquiler turístico o de corta duración. 

Es decir quien ha respondido la consulta V-1643-25, a la que puedes acceder aquí, ha hecho hincapié, por una parte, en la extensión de la amortización de la parte de la vivienda alquilada y, de la otra, en los diferentes conceptos deducibles por el propietario. 

Solo mediante la delimitación las personas físicas u empresas podemos actuar con seguridad jurídica.

Grupo Housfy trabaja para acercarte la fiscalidad. 

^{1: Cualquier tipo de arrendamiento tiene que tributar, no solo el de carácter turístico.}

^{2: El artículo 171 del Estatuto de Autonomía de Cataluña prevé la competencia exclusiva en turismo para la Generalitat y de acuerdo con el Decreto 75/2020 de 4 de agosto de Turismo de Cataluña, el Estado y la Generalitat deben compartir información sobre este registro. Así mismo, el 19 de junio de 2025.}

^{3: Artículo 2 del Decreto Ley 1312/2024.}