Conflictos motivados por la Inspección Técnica de Edificios
Nuestra comunidad lectora ya sabe que es obligatorio que el edificio de la comunidad de propietarios supere periódicamente la Inspección Técnica de Edificios.
El miedo ante la posibilidad que este examen salga mal es normal. Calma. Finques Feliu tiene la experiencia necesaria y juega a tu favor.
Introducción: ¿Cuál es la razón de ser de la Inspección Técnica de Edificios?
La respuesta es fácil: la suma de revisar el estado de cualquier edificio más adecuarlo a los estándares vigentes de seguridad constructiva salva vidas.
El Decreto 67/2015 regula la Inspección Técnica de Edificios. En su primer artículo establece con claridad el propósito de esta revisión: "fomentar la conservación, el mantenimiento, la rehabilitación y la adecuación funcional de los edificios de viviendas (...)".
En definitiva, se quieren impedir siniestros como el del barrio del Campanar en València que hace casi un año: mató 10 personas y arrasó un complejo de 138 viviendas edificadas con materiales prohibidos. Finques Feliu escribe este texto en memoria de aquellas víctimas.
Primera parte: Descubre los secretos de la Inspección Técnica de Edificios
1.1 ¿Cuál es el poder público competente para legislar sobre la seguridad en edificios?
La Administración autonómica.
Así, el artículo 137 del Estatuto catalán señala que entre otras materias la Generalitat tiene competencias en:
- La inspección y el control de la vivienda.
1.2 ¿Qué plazo se da la Administración para emitir el Certificado resultante de cualquier Inspección Técnica del Edificio?
"La Administración competente resolverá la solicitud en el plazo máximo de tres meses desde la fecha de presentación (...)1".
Hay que señalar que la Inspección Técnica del Edificio tiene que ser hecha por un arquitecto debidamente homologado.
1: Artículo 12 del Decreto 67/2015.
1.3 ¿Cuáles son los diferentes certificados que puede obtener un edificio cuando ha sido inspeccionado?
«Apto» en dos supuestos:
- Cuando el edificio no presente ninguna deficiencia.
- Cuando el edificio presenta deficiencias leves.
«Apto provisional» en un supuesto:
- Cuando el edificio presenta deficiencias cualificadas de importantes.
«Apto cautelarmente» en un supuesto:
- Cuando el edificio presenta deficiencias cualificadas de graves o muy graves.
La primera meta es que las medidas cautelares ejecutadas hayan resuelto provisionalmente las situaciones de riesgo para las personas y los bienes. El objetivo de la norma es andar hacia la aptitud total.
«Resolución denegatoria de aptitud» en un supuesto:
Cuando el edificio presenta deficiencias cualificadas de graves o muy graves sin las medidas cautelares ejecutadas.
En este supuesto habrá que presentar una nueva solicitud que acompañe un nuevo informe de la Inspección Técnica de Edificios que acredite que se han ejecutado las medidas cautelares, o la ejecución de las obras para obtener el certificado de aptitud llena.
1.4 Qué vigencia tiene la Inspección Técnica de Edificios?
Hay tres plazos según la gravedad de las deficiencias encontradas:
- Diez años en edificios de viviendas sin deficiencias o con deficiencias leves.
- Seis años en edificios de viviendas con deficiencias importantes.
- Tres años en edificios de viviendas con deficiencias graves o muy graves con medidas cautelares ejecutadas. Evidentemente, siempre que estas medidas hayan resuelto provisionalmente las situaciones de riesgo.
El tiempo empieza a contar a partir de la fecha de emisión del informe pertinente.
1.5 ¿Conlleva sanciones no hacer nada cuando nos han denegado el certificado de aptitud?
Rotundamente sí. La comunidad de propietarios donde residimos puede ser sancionada con hasta 90.000 €. Pasa lo mismo cuando es una única persona propietaria quien no actúa.
Segunda parte: ¿Puede la Inspección Técnica de Edificios crear conflictos o despertar peticiones de determinados vecinos propietarios?
Naturalmente los enfrentamientos pueden surgir por tres razones:
- En caso de que la Inspección Técnica del Edificio prescriba mejoras, estas implicarán costes y serán obligatorias.
- Puede enfrentar a unos propietarios con otros.
- Expone el estado del edificio a un técnico ajeno a la comunidad de propietarios que tiene que informar a la Administración Pública que es externa y tiene poder.
2.1 La asunción del coste de la Inspección Técnica de Edificios: deber de la comunidad de propietarios y de cada persona propietaria
Como pasa con la "protección de riesgos laborales y coordinación de actividades empresariales" la Inspección Técnica del Edificio es responsabilidad de la comunidad en conjunto y del propietario particular.
En este segundo caso, si esta persona obstaculiza el acto de inspección propiamente dicho, incumpliendo la servidumbre de paso a su vivienda o, por ejemplo, al jardín podrá ser sancionado con todo el peso de la ley.
2.1.1 ¿Y en caso de compraventa qué hay que saber?
Una compraventa supone siempre un cambio de titularidad. Por lo tanto, después de la firma de la compraventa en su favor, la parte compradora tiene que asumir todas las obligaciones legales.
2.2 ¿Qué pasa cuando la Inspección Técnica del Edificio es desfavorable?
En este caso se deben realizar las medidas "ordenadas" por el arquitecto técnico. Observa que escribimos "ordenadas" porque quien hace la inspección tiene la consideración de "autoridad pública".
En las zonas comunes a adecuar todas las persones copropietarias tendrán que subscribir una "derrama" para sufragar las reformas. Por el contrario, si el espacio a mejorar es privativo, solo su propietario pagará el coste derivado de la reparación.
2.3 ¿Puedo poner en venta un producto inmobiliario aunque este no haya superado la Inspección Técnica del Edificio?
Sin superar la Inspección Técnica del Edificio solo puedes vender en un caso. Para poder poner el producto inmobiliario al mercado hace falta que exista una cláusula de exoneración en el contrato de compraventa. Esta libera al vendedor de esta obligación. Hay que destacar que la transparencia es fundamental: la parte compradora tiene que conocer esta cláusula.
Ahora bien, Finques Feliu desaconseja una venta como esta. La razón es que el hecho que un producto inmobiliario no haya pasado la inspección Técnica del Edificio supondrá un coste añadido para el futuro propietario porque tendrá que sufragar este examen más adelante.
2.4 ¿Cómo tengo que actuar cuando el técnico supuestamente homologado realmente es un impostor?
En caso de que no se identifique correctamente puedes denunciarlo por un delito de falsedad documental. Este ilícito penal no es una nimiedad está castigado con:
- Penas de prisión de tres a seis años.
- Multa de seis a veinticuatro meses.
- Inhabilitación especial por tiempo de dos a seis años.
Para la autoridad o funcionario público que, en el ejercicio de sus funciones cometa falsedad documental.
2.5 El descubrimiento gracias a la Inspección Técnica del Edificio de la obligación de hacer mejoras al ascensor del edificio
La Instrucción Técnica Complementaria-AEM "Ascensores" está vigente desde el uno de julio de 2024. Esta norma obliga a mejorar el 75% de los elevadores existentes, dada esta elevada proporción es muy posible que durante la Inspección Técnica del Edificio el profesional homologado nos advierta que, en caso de no hacerse las mejoras prescritas, nuestro ascensor será clausurado en el tiempo que determine el técnico homologado dependiendo de que se tenga que cambiar.
2.6 Que la Inspección Técnica del Edificio haga emerger la demanda de hacer obras de accesibilidad por parte de una persona con movilidad reducida
Lo más habitual es que esta petición surja en una reunión de la comunidad de propietarios, no durante la Inspección del Edificio. Sin embargo, Finques Feliu te prepara para reaccionar ante cualquier tesitura.
Hay una gran pluralidad de demandas relacionadas con la accesibilidad a los espacios comunes. Ahora bien, destacan dos: la instalación de rampas y la de ascensores. Esta segunda obra, con las leyes en vigor actuales, será obligatoria cuándo:
- La solicite un propietario que supere los setenta años.
- La solicite un propietario con un grado de discapacidad superior al 33%. Así, todos y cada uno de los propietarios, incluidos los bajos y locales comerciales, tendrán que abonar el que los corresponda.
Con el Anteproyecto de Ley de Dependencia aprobado el once de febrero del 2025 -que todavía tiene que ser votado a las Cortes Españolas- se modifican dos puntos clave.
- La Ley de Propiedad Horizontal:
Cuando un propietario con problemas de movilidad solicite la instalación de una rampa o ascensor, la comunidad tendrá que pedir obligatoriamente esta ayuda. Aquí hay el meollo de la cuestión: para justificar la subvención la comunidad de propietarios se verá abocada a impulsar la obra.
- El mínimo grado de discapacidad reconocido de buen principio:
Cualquier persona con problemas de movilidad ya tendrá un 33% reconocido.
Además se reitera el derecho a la tutela judicial efectiva de estos ciudadanos.
En este texto nuestro anhelo ha sido que la Inspección Técnica del Edificio aparezca ante ti como un 'win to win'. No nos engañamos ofrece una triple oportunidad de mejora:
- En el ámbito urbano: contribuye a una ciudad construida con materiales más resilientes, resistentes y adecuados ante los diferentes peligros.
- En el ámbito de la comunidad de propietarios: revaloriza todo el edificio donde tienes esta propiedad.
- En el ámbito doméstico: aumenta decisivamente tu seguridad vital.
Fuente de la foto: Foto de Joel Filipe en Unsplash. Unsplash ofrece esta imagen gratis.