¿Pueden "okupar" un piso que tengo alquilado?
En la prensa se publican casi a diario noticias sobre "okupación" de vivienda. Aún con mayor frecuencia, el tema suscita comentarios en Redes Sociales. Esto seguirá siendo así y es que, preguntas como "¿Pueden okupar un piso que tengo alquilado?" Provocan curiosidad y pavor.
Seguro que con esta entradilla deseas obtener la respuesta al titular ¡Empecemos!
Demasiadas veces las Redes Sociales no dan una respuesta clara a problemas que te angustian
Cuando como Finques Feliu se tiene una amplia experiencia en Redes Sociales es imposible no admirar su enorme potencial comunicativo y, en particular, cuán eficaces son para servir a causas nobles.
Sin embargo, no se puede pasar por alto que en ellas proliferan tanto el acoso y la información tergiversada -o falsa-.
No es ningún secreto que una parte de quienes interactúan en Redes Sociales -sean perfiles reales o programas informáticos- se centran siempre en asuntos que generan reacciones emocionales. Para ellos hablar de "okupación" es una mina. Ahora bien, responder con precisión al interrogante que encabeza este artículo es algo sin importancia e incluso contrario a su doble propósito que es: sembrar desinformación y enfrentamiento.
Apreciada comunidad lectora, el punto de vista cambia cuando la "okupación" afecta a un producto inmobiliario de tu propiedad. Ya que en ese caso los perjuicios de esta conducta lesiva te afectan en el mundo real, cada día, y de forma grave.
En esa situación, la "okupación" ya no puede ser un mero argumento de discusión que, en realidad, no te condiciona en lo más mínimo. Al contrario, entonces es vital hallar respuestas razonadas que conduzcan a las soluciones claras y, siempre, legales.
Ni el delito de "okupación", ni el de ocupación ni tampoco la ocupación de vivienda están tipificados en el Código Penal español
Nos atrevemos a afirmar que con estos tres nombres nunca figurará. La razón reside en la imprecisión jurídica del concepto ocupación y es que, para no conducir a la arbitrariedad, el Derecho, únicamente debe castigar conductas estrictamente delimitadas. En cuanto al lenguaje, legisladores y juristas, deben evitar la ambigüedad y las palabras polisémicas.
Por qué sí "ocupación" es un termino inexistente en el Código Penal Finques Feliu lo ha escrito "okupar" en el titular del texto? Porque entre el público general "okupar" ha ganado la batalla a cualquiera de los términos técnicos usados por los juristas.
No en vano, se trata de una metáfora muy visual para sugerir aquellas situaciones en las cuales, sin que haya ninguna autorización legal, se produce la entrada imprevista de personas en un producto inmobiliario. Aunque "entrada" sea una palabra muy común en Finques Feliu preferimos ser mucho más exactos y usar "intrusión".
Y es que esta segunda palabra se define como el: "acto de invadir apoderarse o tomar posesión de la propiedad de otro". Es decir, el termino que proponemos conlleva ilicitud y, hasta cierto punto, sugiere implícitamente un acto que puede llegar a la coerción.
La estancia legal en un producto inmobiliario se diferencia de la ilegal en si la fecha de vigencia del contrato de alquiler ha vencido o no
Está claro que, con independencia de cuál es su correcta tipificación delictiva, al preguntarnos si "¿Pueden okupar un piso que tengo alquilado?" Hablamos de una conducta ilegal. Por lo tanto, ante todo, debe quedar clara dónde está la frontera entre legalidad e ilegalidad en lo que respecta a la permanencia en nuestro producto inmobiliario.
Sin duda, haber firmado un contrato de alquiler, autentico, rubricado de forma válida por propietario e inquilino y,que, efectivamente corresponda a la dirección correcta del producto inmobiliario alquilado son condiciones necesarias. Ahora bien, cuando no sean de renda antigua, su validez será de cinco años. Para futuras extensiones del alquile se requiere el sí de propietario e inquilino.
A contrario sensu, que el propietario no desee tu permanencia como inquilino, será suficiente para que, siempre que haya vencido la fecha máxima de vigencia del contrato no puedas permanecer en el piso alquilado Seamos claros: quedarse en el piso, cuando el contrato ya no está en vigor, equivale a residir sin que haya autorización legal. Piénsalo, la que había es nula de pleno derecho debido a su prescripción y así lo reconocerá cualquier miembro de la judicatura.
La posibilidad de que el vínculo contractual se prorrogue tres años más de forma automática pasa por no expresar la voluntad de rescindirlo
El epígrafe anterior ha dejado en el aire la pregunta de cómo renovar el contrato de alquiler cuya fecha ha expirado.
Un primer camino muy conocido es la negociación entre propietario e inquilino de uno nuevo. Ahora bien la Ley de Arrendamientos Urbanos también prevé que el contrato de alquiler pueda quedar automáticamente renovado cuando ni propietario ni inquilino hayan expresado voluntad de rescindir su vínculo. Dicha prolongación -automática pero que, insistimos ha de ser explícita, será por tres años.
¿Pueden okupar un piso que he alquilado basándose en el consentimiento tácito?
Es muy raro que como propietario te olvides de la fecha de terminación del contrato de alquiler. A saber, cuando firmas debes recibir una copia y porque la inmobiliaria se ocupa de que no "se te pase".
Además, otra cosa que hace improbabilísimo el olvido, es que, en el transcurso del contrato, puedes querer ejercer tanto tu derecho como propietario de suspender el sistema de prórrogas del contrato de alquiler cuando haya pasado su primer año de duración para dedicarlo a un familiar de primer grado. O bien puedes querer ejercer tu obligación, de comunicar al inquilino cualquier actualización que se produzca en la renta del alquiler con mínimo un mes de antelación.
De todos modos, sí te pasase inadvertida la fecha de terminación del alquiler, interpretar este descuido como, equivalente a un consentimiento tácito para okupar un piso es nulo de pleno derecho e imposible. La razón es que la acción de haber firmado inicialmente un contrato ya tiene valor jurídico explícito. Por contra, el llamado "consentimiento tácito" deriva de lo opuesto: una inacción total que consolida de facto una situación dada. Además en la pregunta anterior hemos descrito, que incluso, cuando se renueva el alquiler sin que el propietario objete nada este ha de pronunciarse afirmativamente.
¿Pueden okupar un piso que tengo alquilado?
No: penetrar -o permanecer- en una propiedad ajena, sin autorización expresa de quien ostente titulo de propiedad, es ilegal.
Lo es porque, como veremos, lo dice así el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH). Este tribunal manda sobre las constituciones de cualquier estado de la Unión Europea. Por si la negativa de este órgano no fuese suficiente, ya antes de él, la Constitución Española, asentaba dos derechos totalmente incompatibles con cualquier intrusión en un producto inmobiliario.
Veamos, por orden jerárquico, qué han establecido ambas fuentes de Derecho
1. El Tribunal Europeo de Derechos Humanos: en 2020 se pronunció de forma inequívoca contra cualquier modo de intrusión o permanencia en una propiedad privada.
Lo hizo en la sentencia del asunto Papachela y Amazón c. Grecia demanda 12929/18 de 3 de diciembre de 2020. En ellla el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) se pronunció en el caso de la entrada, que en un inicio fue consentida por la propiedad, en un hotel griego.
Concretamente, el TEDH, estimó la pretensión de la demandante al observar que: (...) "Grecia ha violado el principio de proporcionalidad entre el respeto al interés general de la comunidad que habitaba el hotel, y los derechos individuales de la demandante. De este modo, la inactividad de las autoridades griegas (...) ha creado un gran daño en el derecho de propiedad de la demandante".
2. La Constitución: Fuente que está en lo alto de la pirámide normativa española.
Impide, en dos artículos, cualquier modo de reconocimiento de una intrusión.
En el 33: establece el derecho a la Propiedad Privada.
En el 18: deja negro sobre blanco, la "inviolabilidad del domicilio". Pese a que este artículo está concebido pensando en los registros policiales, de facto, consolida la negativa tajante del constituyente a tolerar intrusiones sin permiso bajo cualquier circunstancia (excepto el delito flagrante).
Concretamente, cuando el producto inmobiliario esté habitado en su interior por sus legítimos propietarios se aplicará el artículo 33. En caso que la intrusión ocurra en uno en uno deshabitado es de aplicación el artículo 18.
En resumen con los jueces europeos y el constituyente español en contra no hay ninguna posibilidad ni de que pueda entrar efectivamente en vigor legislación a favor de cualquier forma de intrusión ni tampoco de que un juez español u integrante de las fuerzas de seguridad renuncie a perseguir las diferentes formas del delito analizado si se le insta a ello.