Recursos legales para perseguir los impagos en la comunidad de propietarios

Adivinar a ojo de buen cubero el motivo de angustia para los copropietarios de una comunidad que no se administra es difícil. En cambio, es mucho más fácil aventurar que entre los cinco asuntos que más les quitan el sueño hay la existencia de impagos. 

En este escrito nos zambulliremos en qué salvaguardas concretas nos brinda el Código Civil Catalán ante este grave problema. 

 
Primera Parte: Financiar de forma puntual la comunidad de propietarios: un deber del cual nace el alivio 
 

Los copropietarios tienen el deber de financiar la comunidad de propietarios
 

Hablemos claro: el deber fundamental de todas las personas copropietarias dentro de una comunidad es pagar, dentro de los plazos establecidos, todos los gastos que el funcionamiento de esta genere.

Hay que precisar que no solo es obligatorio satisfacer las cuotas ordinarias destinadas al presupuesto anual también lo es afrontar los pagos extraordinarios o "derramas".

A propósito del concepto de "derrama" hay que aclarar sus características principales y concretar la definición.

• Cuando la comunidad debe impulsar una obra de carácter urgente aparecen las derramas en escena.
   
• ¿Qué singularidades tienen estas?

 Son pagos:

1. Inaplazables.
2. Extraordinarios. 
3. Temporales. 
4. Impuestos por los Poderes Públicos. 

¿A qué Poderes Públicos nos referimos?

Al legislador cuando dicta una norma de rango:

• Autonómico en lo referente a la inspección de vivienda.
• Estatal, como por ejemplo, la de ascensores.
• Municipal (de manera bastante excepcional).
   

 2. Al Arquitecto Técnico cuando redacta el informe correspondiente a la:

• Inspección Técnica de Edificios.

Cada copropietario tiene que pagar de "forma solidaria"¹. 

Cuando hay una financiación adecuada la comunidad de propietarios se ve favorecida al menos de dos maneras:

 1. Disfruta de "suficiencia financiera": esta le permite disponer de los recursos económicos imprescindibles para impulsar las actuaciones oportunas que la Junta de Propietarios vote y apruebe. 

 

 2. Tenderá a haber buena convivencia: las relaciones entre propietarios mejoran mucho cuando el dinero sale de la ecuación. Siendo esto cierto, la experiencia de Finques Feliu aconseja no perder nunca de vista una meta clara: desterrar la amenaza del acoso vecinal. 

En conclusión, cuando en una comunidad de propietarios no hay morosidad esta funciona como un reloj suizo.

^{1: En el contexto de las comunidades de propietarios, "pagar de forma solidaria" no significa el mismo que el concepto de "solidaridad" (una donación dirigida a las personas desfavorecidas). No, pagar de forma solidaria quiere decir que cada copropietario responde completamente de su pago. Del mismo modo cuando se trata de una deuda todos los copropietarios responden de forma completa por esta cantidad económica.}

 
Segunda Parte: Tres preguntas fundamentales sobre la aparición de impagos en la comunidad de propietarios 
 
 

2.1 ¿A qué nos referimos cuando hablamos de morosidad?
 

La definición de "morosidad" procedente del glosario inmobiliario de Finques Feliu es exhaustiva:

"Falta de puntualidad en el pago de una renta pactada en un contrato. Este hecho para los inquilinos, en casos extremos, puede comportar el desahucio. Para un propietario que tenga deudas con la comunidad supone la pérdida del derecho a voto en la Junta." 

 
2.2 ¿A partir de qué plazo un copropietario comete impago?
 

Basta con incumplir la fecha de abono de un único recibo.

 

2.3 ¿Son un problema importante los impagos?
 

Sin duda.

En esta respuesta, queremos centrar la atención en la dimensión cualitativa de este problema. La razón es que amenaza el estado general del edificio y, por lo tanto, su conservación.

El legislador, los arquitectos técnicos y Finques Feliu somos plenamente conscientes del peligro estructural. Para protegerte mejor, nosotros te ofrecemos el servicio de Facility Management dirigido a cuidar la construcción donde tenso una propiedad.

Prueba de la gran relevancia concedida al asunto es la contundencia del Código Civil Catalán.

Así, en el artículo 553-44 establece:

"La comunidad tiene que conservar los elementos comunes del inmueble, de forma que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad exigibles según la normativa vigente (...)".

 

Tercera Parte: ¿Qué herramientas proporciona el Código Civil Catalán para luchar contra las deudas en la comunidad de propietarios?
 

La morosidad es nociva para: 

• Todas las personas copropietarias: incluida la que no paga. Sí, ella también ve comprometida su seguridad, además de perder su derecho a voto -mientras no sufrague la deuda contraída-.
• Toda la sociedad: se ve privada de un parque de vivienda más moderno que, por cierto, en España necesitamos imperiosamente.
   

 

Dos preguntas previas sobre el pago de cualquier recibo
 

3.1 ¿Qué tipo de persona jurídica es responsable del pago?
 

La responsabilidad de abonar cualquier ingreso en la comunidad de propietarios la tienen:

• Las personas físicas titulares de un bien inmueble en la comunidad.
• Las personas jurídicas -nos referimos a empresas- titulares de un bien inmueble en la comunidad.

Esta obligación no desaparece por el hecho que el titular no viva en la comunidad.

 

3.2 ¿Dónde se puede ver la fecha de abono del recibo?
 

Finques Feliu te detalla las tres maneras de saberla:

1. Nunca falla verificar el mismo recibo. Allí consta la fecha de vencimiento (este es el día máximo de pago).
2. Puede constar en los Estatutos de la Comunidad.
3. Puede constar en el Acta de la Junta de Propietarios.
    

 

3.3 ¿Por qué canales puede llegar la convocatoria de la Junta de propietarios?
 

Los siguientes:

1. El correo postal (certificado o no): siempre es mucho mejor entregarlo en mano para evitar cualquier tipo de confusión sobre la recepción de la convocatoria.
2. El correo electrónico: por favor revisa siempre la carpeta "spam" de tu servidor de correo. Hay que evitar que la notificación quede "enterrada"- 
3. El burofax.
4. Un aviso en el tablón de anuncios de la Comunidad de Propietarios.

Siempre es mejor haber asistido a la Junta de Propietarios. Se da mucha información y, cosa no menor, todo el mundo tiene "voz" para preguntar la fecha de vencimiento del próximo recibo.

 

3.4 ¿Qué protecciones ha ideado el legislador frente al impago?
 

El legislador quiere dejar clara la unión de obligaciones entre todos los copropietarios. Analizamos como lo hace de la mano de Tito Pérez Administrador de Finques Feliu: 

1. Titularidad mancomunada de créditos y deudas entre todos los copropietarios: en el art. 553-4 Código Civil Catalán la estableció. El señor Pérez afirma: "creo que esta decisión fue totalmente acertada dado que la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica".
2. Obliga a constituir el "fondo de reserva" equivalente a un 5% de los gastos comunes (art. 553-6). 

Los mecanismos adicionales de protección de la Comunidad de Propietarios regulados por el legislador catalán son tres:

• Preferencia de los créditos.
• Simplificación de los requisitos de presentación de la pedida por juicio monitorio.
• La afectación real de las cuotas impagadas con relación al elemento privativo.

Los detallamos:

a) Preferencia de los créditos: en el apartado 3 del artículo 553-4 del CCC se establece que los créditos de la Comunidad contra los propietarios por gastos comunes, ordinarias y extraordinarias, correspondientes a la parte vencida del año en curso y los cuatro inmediatamente anteriores tienen preferencia de cobro sobre los elementos privativos haciendo aquí una clara remisión al derecho estatal como derecho supletorio (arte. 149.3 CE).

b) Simplificación de los requisitos de presentación de la pedida por juicio monitorio: otra vez de forma muy acertada al artículo. 553-47 CCC indica expresamente la posibilidad de usar un certificado emitido por el Secretario-Administrador.

c) Afectación real de las cuotas impagadas en relación con el elemento privativo: a través de esta regulación se refuerza la posición de la Comunidad.

El legislador establece dos protecciones pasivas adicionales ante la morosidad:

- Hace muchos años que la persona deudora pierde su derecho a voto en la Junta (art. 553-21 CCC). Hay que señalar que, de forma excepcional, se podrá permitir a condición de que se hayan consignado los importes pendientes judicialmente o notarialmente o bien se hubiera impugnado el acuerdo.

- Recientemente, la ley 10/2022, permite privar el propietario deudor del acceso a instalaciones comunes no indispensables, por ejemplo, la piscina.

Hemos requerido a nuestra comunidad lectora paciencia. No en vano este es un texto de consulta en el cual queremos ayudarte de forma decisiva.

Funte de la foto: Foto de Towfiqu Barbhuiya en Unsplash. Unsplash oferece esta imagen gratis.